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标题: 莫之许:作為提款機和維穩器的房地產 [打印本页]

作者: bridged    时间: 10-1-2016 12:07
标题: 莫之许:作為提款機和維穩器的房地產
2016-09-14 莫之许 口炮党人选集

圍繞現行房地產市場的一系列制度不變,大陸房地產市場的基本格局也就是高價位,並不會得到緩解,需要追問的是,為什麼要採取這樣的制度設計。

大陸近30年的經濟發展,發生在特有的空間和條件之下。包括此前30年的對外封閉,長期的城鄉二元隔絕、和所謂的計劃經濟體制,市場化的進展和對外開放的地理條件,使得大批人口由鄉村而城市,由內地而沿海。經濟發展和城市化進程,共同帶來了對於房地產的旺盛需求,刺激了房地產的持續發展。

然而,正如許多人士指出的那樣,現行的房地產模式也有著相當的弊端:如精心維持的高房價和戶籍制度的共同作用,絕大多數流動工人(農民工)並不能真正定居下來,造成了7000多萬留守兒童這樣的悲慘存在;

過高的房價也在持續地損害經濟發展的潛力。簡單來說,現行房地產模式並未能有效地滿足城市化過程中的大部分需求,反而成為了經濟、社會乃至政治問題的一部分。

大陸近30年的有限市場化及其帶來的經濟發展,是在原有體制大體維持的情況下展開的,其中與房地產相關的,首先是土地制度,其次是戶籍制度,人們習慣地將這些制度當成是前提,而不是問題來思考,從而不假思索地接受了現有模式。

很少有人想過,大陸的房地產模式能否有另外一種可能,在此,不妨讓我們拋開特有的制度約束,對比其他國家的類似發展進程,假如沒有相關的制度約束,隨著市場化進程和經濟發展,或許會是這樣一種面貌:

首先,工商活動的分工合作,會促使相近產業的企業和人員逐漸集中,一方面會形成若干超大都市圈,一方面,則在這一超大都市圈內,形成若干以產業為基礎,以地域籍貫為紐帶的聚落;

同時,大批勞動力將通過流動務工而逐漸定居下來。在這一過程中,大量土地由農業等用途轉為工商住宅等用途,北京等城市的建成區將是現在的數倍之上,而在另一方面,原有的住戶則會因個人就業和居住條件等原因,逐漸移出新形成的功能區域。

這樣的想像並非面壁虛構,而是差一點就實現的事實。1983年,幾個溫州人在南苑鄉馬村賃房搞服裝加工,銷售。很快,越來越多的溫州人聚集到了這一帶,形成了顯著的集群效應,到1994年10月,大紅門地區以溫州人為主的外來人口突破11萬人,是當地農民的7倍之多,也為當地的農民提供了不菲的收入,僅靠房租一項,當年東羅園等村的5600餘戶農民就增收3000萬元。

不難設想,該地的集群規模還將隨著進一步的經濟發展和城市擴張而急劇膨脹,最終,會形成一個以服裝為核心業務的區域商業中心,一片圍繞該中心的產業基地,以及依附於該中心的從業人員聚落。

遵循這樣路徑發展,相比現狀,會有更大得多的好處:從經濟發展而言,自然演進的工商聚落,會具有更便利的發展條件,更多的創新機會;從個人福利而言,勞動力更容易從流動到定居,類似7000多萬留守兒童的現象將不復存在;

普遍的定居,還將帶動更大規模的房地產發展,而不是回鄉興建居住率低下的住宅,更能提高資源配置的效率,也為長期的經濟發展提供更多的動力。即使是從政府收益的角度,這樣的路徑也應該是有利的,畢竟,更良性和更可持續的經濟發展是可欲的。

不過,現實卻恰恰相反。 1995年,當地出動機關幹部、執法人員3000餘人,對「浙江村」進行了一次規模空前的大清理。擺上台面的治安或秩序理由並非根本,因為這本就是政府的基本功能,無論怎樣的產業和人員聚集均應加以滿足。在筆者看來,真正讓統治者難以接受的,是這樣的自發演進對於現行制度的衝擊。

在現行制度下,鄉村居民的身份屬性、農村土地的集體性質,基層政權的治理結構是三位一體的存在,通過這樣的捆綁,體制就能保持從身份、經濟到政治上對在地居民的直接控制,並通過這一控制滿足基層治理。市場化的出現,需要人員、資本、產品和信息的快速流動,對現行制度勢必會造成衝擊。

假如如果土地是私有且可流動的,上述的捆綁將不復存在,外出務工的農民,可以將家鄉的土地賣掉,作為進城的第一筆基金,而在城市周邊,隨著外來人口的持續增加,集群效應的不斷發酵,土地勢必大為升值,相當部分在地居民將會在獲得土地收益後離開該區域,無論是哪一種情況,對於現有制度而言,這將意味著極權體制從最基層的動搖。

也正因此,當局並不願意土地私有化,同時也就必然會警惕「浙江村」這樣的新生事物。壓倒性的外來人口優勢,以地域籍貫為紐帶的自治社會,會對基層治理結構帶來顛覆性的衝擊,從而,搗毀「浙江村」並將之導入政府管制的軌道,也就勢在必行。

如今,大紅門一代已經轉型成了興旺的服裝貿易區,而其周邊聳立的,已經有數個大型樓盤社區,以當局的意願,一切都有條不紊地進展著。

「浙江村」的命運,其實早在20年前就預示了此後的房地產模式乃至「中國模式」:市場化的發展不能威脅到既有的極權控制體系,而是要被逐步分解並納入到既有的控制體系之中。也因此,不會有土地私有化,也不允許自治社區的出現,通過土地壟斷並因此維持高房價,不僅可以從中攫取到經濟發展的大部分份額,同時也就形成了有效的進城壁壘,有助於體制逐步消化人口流動帶來的衝擊,哪怕為此付出7000多萬留守兒童的代價也在所不惜。

在這個意義上,現行房地產模式不僅是提款機,還是維穩器,每一個為此付出高價的購房者,又或者是家庭離散的痛苦承受者,其實也是在為這個體制的運行買單。





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