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标题: 房地产行业能否被拯救 zz [打印本页]

作者: SunnyStare 时间: 2-24-2009 03:14
标题: 房地产行业能否被拯救 zz
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房地产业搭上了产业振兴计划末班车，成为第10个进入振兴计划的产业。房地产业之所以挤掉能源业，主要在于其对产业链的带动作用，以及对GDP的巨大贡献，尽管计划具体内容尚未披露，但从分析人士的预测来看，房地产振兴计划与其他产业计划相仿佛，也依然从两个方面着手：一是从需求端出发，通过税收减免和财政补贴，以刺激需求，放大交易量，维持增长率；一是从供应端入手，通过财税、金融、政策等多种手段帮助企业，尤其是缓和资金链紧张的问题，防止企业倒闭，这除了维持增长的考虑之外，也包含了维持就业的意图。

但是，房地产企业多年高歌猛进，一路走来，潜在需求已消化大半，企业扩张又过猛，如今“拐点”初现，正所谓冰冻三尺，非一日之寒，所谓产业振兴计划能挽狂澜于既倒吗？

近年来，房地产价格猛升，对此有两种截然对立的看法。一方认为，价格上涨来源于需求的放大。随着中国经济的增长，人均购买力持续放大，城市化水平不断提高，因此而产生的大量需求，推动了房地产价格上涨。从统计数字来看，这个观点并非没有根据：若仅以汇率价格计算,中国人均GDP由1990年的370美元上升到2008年的3130美元左右(若以购买力评价计算,这一数字将更高),与此同时，中国城市化比例由1990年的26.41%上升至2007年底的44.9%，由此而出现对房地产的巨大需求，应在情理之中。

但是，这一观点很难解释房地产价格的爆炸式增长，如2007年12月份，商品住宅价格同比上涨了17%，就远超过同期GDP上涨速度。此外，中国贫富差距持续扩大，这意味着高收入人群购房能力变得更强，但中低收入阶层却不尽然，因此，人均GDP的增长并不意味着更多的人能买的起房子。反对一方就认为，房地产价格上涨已经脱离了自住这样真实需求的支持，相当多的房产购买主要来自投资需求，甚至大有炒作之嫌疑；至于炒作资金的来源，有的认为来自人民币升值引来的境外热钱，有的认为来自流动性过大，也有人认为，因为民营企业经营环境恶化，许多经营资金流入了房地产市场……

其实，上述观点都可以用于解释价格的上涨，尽管在逻辑上看似格格不入，但在实际中，却可能接踵出现：真实的自住需求的放大，带动了房地产价格的上涨，价格的上涨信号招引来逐利的资本，进而无论是自住还是投资，又甚至是投机，只要是真金白银，又会聚到一起，继续给予房地产价格上涨以支持……如此周而复始的循环，在人民币升值、外汇储备持续增加、民营企业经营环境变化等等宏观条件的配合，进一步放大了信号，共同作用于人们的预期时，雪球越滚越大，房地产价格的如此上涨也就理所当然了。

但是，房屋毕竟是供人居住使用的，长期真实需求对价格的约束不可能因为短期炒作因素而消失，而早晚会回来左右价格水平。随着国际金融危机的蔓延，外部热钱回流自保；再有钱的富人，也不能只投资于房屋；所谓的投机泡沫，也总有到头的一天，因此，很少有人能否认，在短期内，剔除炒作因素后，中国的房价将有所下跌。但是，这样的下跌是长期拐点的到来，还是将在剔除泡沫后止跌回升呢？在我看来，这既是房地产产业振兴计划提出最需要关注的前提，也决定了振兴计划能否实现。

不少人坚持认为，由于中国城市化比例并不算高，加上年轻人口总量巨大，只要中国经济能保持一定增速，那么，长期的真实需求依旧是巨大的。从长期来看，中国房地产价格仍有可能稳中有升。因此，只要保持信心，加强扶持，房地产业就将由严冬回暖，但是，对此我却有不同的看法。

表面上看，中国的城市化水准并不高，但是，这一统计以市镇居民总数为基础，而没有计入尽管拥有农村户口，却在城市工作、生活的不少于2亿的人口，如果计入这部分人口，中国的真实城市化水准将为此提高将近14个百分点，而接近60%，换言之，并没有那么多的人口等待着从乡村迁往城市（考虑到农业GDP占比已经下降到15%以下，农村居民也很难有钱进入到城市中来）。因此，中国房地产市场的真实需求，应该也只能从已经进城的2亿人口，以及他们依旧留守在乡，但又完全仰赖于他们收入的亲人中去寻找，可是，他们能提供这样的需求吗？他们的收入足以支撑这样的需求吗？

近年来，进城农民的收入水平略有回升，2007年人均收入达到了1200元左右，稍有常识即不难看出，这样的收入不要说买房了，连租套房都成问题。以所谓中国制造为引擎的外向经济发展，将数量众多的农村人口带进了城市，但是，这一模式完全建立在低价格优势之上，并不足以支撑广大进城农民收入水准的持续增长，在可见的未来，进城农民依旧很难在现行价格水平上购买房屋，提供不了房地产价格所需的需求支撑。而无论从人口的绝对数量还是生育率来看，农民后代也都远远多过于城市居民后代，所谓的人口红利，也很难体现在房地产价格之上。

相反，不断高涨的住房价格带动的土地、厂房等成本上涨，反倒可能将他们的工厂和他们自身一并驱离，2008年不断出现的倒闭潮的背后，就有这样的因素存在。如果是这样，则中国整体经济发展也将受到影响，如此一来，支撑房地产价格止跌回稳的三大因素——城市化进程、人口红利、经济持续高速增长——统统将化为乌有，所以，即将出台的房地产产业振兴计划所能起到的作用，就很难乐观了。

记得还是去年两会期间，我在某网站关于房价拐点的讨论上曾说过：城市就是个吸血鬼，买不起房你就走。谁不向往在都市里幸福地生活，但也并不是所有人都能够实现这样的梦想，看似现实残酷的论断背后，其实是对中国发展模式的长期隐忧，也是在同一次讨论中我也说过：房价不拐则已，一拐必然是长期的。

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