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标题: 时寒冰：再驳取消经济适用房的谬论 [打印本页]

作者: bridged 时间: 4-10-2009 07:28
标题: 时寒冰：再驳取消经济适用房的谬论
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再驳取消经济适用房的谬论
时寒冰

《取消经济适用房背后的阴谋》一文发出后，引发一些争论，几位作者先后撰文与笔者商榷。有争论是正常的，所谓理越辩越明，但是，一些以谬误遮掩谬误的混乱逻辑，可能会产生误导。因此，再次撰文就一些问题进行阐述。

第一，我没有否认茅于轼先生是一位有良知的学者，但是，有良知的人未必就不被蒙骗，未必就不发生异变。从2007年年初起，茅于轼先生开始露骨地为开发商鼓吹，与开发商手牵手，共同呼吁取消经济适用房。沈晓杰先生曾经茅于轼与任志强等开发商的关系进行研究。事实上，一些媒体的报道早已经将相关利益联系公之于众。
2007年1月16日，《中华工商时报》披露了如下事实（以下内容每一个字都引自报道原文）：在日前为富平基金举行的募捐会上，华远集团董事长任志强自我辩护：我是在为穷人说话，为此，他呼吁开发商为茅于轼创办的富平基金捐款……为了凑足政府要求的2000万元注册资金，任志强大概前后发了10封信，为茅于轼化缘。任志强强调，为什么主张大家捐款？是希望通过学者，就是茅于轼、吴敬琏这些人，用他们的嘴去做地产的宣传，可能要比我们自己去做这种宣传好得多，可以让社会知道我们并不是单独追求暴利……
笔者不屑于以小人之心猜度茅老先生，但是，茅老先生有关地产的言论，无不体现着以开发商的最大利益为出发点，而以损害民生为代价——但愿这是巧合。
在任志强为茅于轼筹资后不久，2007年2月5日，《南方人物周刊》刊发了徐梅对茅于轼的采访（以下内容每一个字都引自报道原文）：
人物周刊：您与任志强先生私交如何？
　　茅于轼：我们一起开过很多会，交情是有的。我筹建一个2000万的基金会，任志强出了100万。
文中，茅于轼说：“任志强才是真正关心群众。”
两篇报道，时间相差不足一个月。作为此前一直敬重茅于轼先生的人，不得不对这种“连贯性”深表遗憾。

第二，空出一个夹心层让开发商肆意掠夺，乃是茅于轼地产言论的核心思想。
茅于轼先生极力反对经济适用房，但赞成发展廉租房，其理论是“帮助社会上最困难的那部分人群。因为我们的财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助中等收入的人。”
在最初的时候，我也被茅老先生的观点说服（或者是蒙蔽），但是，当我深入研究房地产问题的时候，我发现，这无非是强化夹心层，让占人口主体的人群游离于保障住房之外的幌子罢了。
反对我观点的人，甚至没有弄明白经济适用房与廉租房、限价房的根本区别，就盲目地替茅老先生摇旗呐喊。
简言之，经济适用房是政府出地、减税费，建筑成本+政府限定的利润由购房者承担；廉租房是由政府出地、出钱、免税费；限价房是打折的商品房。
现在的地方政府建设经济适用房的动力本身就严重不足，让它出钱又出地来建设廉租房，还会有哪怕起码的动力吗？不幸的是，这正是残酷的事实。根据原建设部的通报，截至2006年4月，全国尚有70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度。2007年2月14日，原建设部再次通报的检查结果显示，仍有“4个地级城市”，“141个县级市”没有建立廉租住房制度，除此，“绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设”。
问题来了：经济适用房取消，廉租房地方政府又不愿意建，空出的这一庞大人群将面临严重的住房问题，其中的相当一部分将无奈地接受开发商的盘剥。问题的微妙之处恰在这里！利用政府不愿意建设廉租房的心理作挡箭牌，不仅留下可以享受廉租房的困难户，也留下无缘廉租房又买不起商品房的庞大群体，送到既得利益集团的嘴边。何其妙也！
退一步说，地方政府愿意建设廉租房，但是，根据国际惯例，廉租房所能涵盖的人群，也只能占城镇人口的10%到15%左右，占据中国人口主体的庞大的夹心层，既无缘享受廉租房，又买不起商品房，他们的住房问题难道可以置之不理吗？——这才是困扰中国住房问题的一个最大的炸弹！毕竟，发达国家有一个稳定且富足的中产阶级，而中国却是一个贫富严重分化、中产阶级缺失的社会结构形态。

第三，不用政府花钱即可解决绝大部分夹心层的住房问题。
批评我观点的人认为，政府根本无力承担经济适用房的建设费用，认为“这种想法只会使绝大多数人陷入水深火热之中”。这成为那些要求取消经济适用房者的最坚固的理论。在最初的时候，我也曾有此困惑，但是，随着研究的深入，我恍然开悟。解决中国绝大部分夹心层的住房问题，根本不需要政府花钱，或者，只需要政府花小钱。
对于大多数人的住房问题如何解决，目前，有两种比较具体的解放方案。一是住房和城乡建设部部长姜伟新所言，中等收入家庭根据各地实践采取限价商品房和经济租用房的办法解决。二是国务院参事、全国政协常委任玉岭向中央提交的建议：政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房，对商品房的管理则可以完全放开。
从表面上来看，这两种住房保障体系，都把中等收入者纳入了其中。但是，两者之间却存在着本质的不同，区别之大可用天壤之别来形容。
实施限价房只是相当于在商品房的基础上给出一个折价，政府仍然在获取收益，只是获取的收益比商品房略微少一点。而经济适用房则完全不同。根据国家规定，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担……政府基本上没有收益。而既然是保障，政府就不应从中获取收益。显然，面向中等收入者的保障体系中，经济适用房应被被作为主体。
那么，我国能否承担起中等收入者的住房保障呢？回答这个问题之前，我们不妨先看看农村的情况。众所周知，农民的收入状况远远比不上城市（若将城镇居民的一些隐性福利和优惠折算成收入，中国城乡居民的收入差距可能达到6:1），并且，农民不能享受住房公积金和廉租房、经济适用房制度，建房也没有补贴，但是，我国广大农村却在国家不花费财力的情况下完全解决好了住房问题。
原因是什么？笔者通过研究发现，地方政府不从中获取收益正是农民自行解决好住房问题的最重要原因。在农村，政府根据农民家庭成员的数量分配宅基地，并不从中征收土地出让金；在农民建房过程中，也不征收名目繁多的各种税费；当然，农民也不必去贿赂个别政府官员，这又减少了隐性成本。也就是说，农民只需自行承担建筑成本即可在国家不花一分钱的情况下，解决好住房问题。
城镇与农村虽然有很大区别，但农村住房问题的解决仍具有参考价值，它至少提供了这样一种思路：只要地方政府划拨土地，不征收各种税费，除此之外的建筑成本等费用由民众自己承担，不需国家另外花钱，即可解决中等收入者的住房保障问题——而这不也正是国家对经济适用房建设的明确规定吗？众所周知，建筑成本在商品房成本中所占的比例远远低于土地出让金和各种税费，每平方米一千元左右的成本（普通砖混结构的房屋每平方米只需700元——900元）在全国都相差不大，这样算来，一套80平方米的房子，建筑成本也不过8万元左右，即使加上相关费用及通过征税方式解决绩差地租问题（中心地段的购房者补贴外围的购房者），在北京、上海这样的城市，也仅仅相当于现在商品房价格的零头而已。政府只需拿钱建设廉租房，解决低收入者的住房保障即可。只要占人口主体的人群的住房问题通过自力更正加以解决，低收入者的住房问题就水到渠成。
有人担心这样做会影响到相关产业的发展，我需要说明的是，房地产业跟建筑业是两个完全不同的概念。经济适用房面向中等收入者并不意味着不再建房了，只是经济适用房不再经过开发商这一环节而已，住房建设对钢材、水泥等等的消耗一如既往，相关产业的发展一如既往。相应的，中国经济也不会受到负面影响，甚至还可能受到好的影响。因为当住房保障做好，房价就不可能失控，房地产领域就不可能受到泡沫的困扰，像日本和我国香港地区那样的房价崩盘情况就可以避免。民众不为住房问题忧心忡忡，可以更好地用心工作、奉献社会。更重要的是，被高房价吞噬的购买力可以释放出来，拉动中国内需，解决困扰中国经济发展的这一根本问题，促使中国经济更健康地向前发展。

第四，关于茅于轼廉租房不建厕所富人不爱的荒诞逻辑，竟然得到了一些人的叫好。我已经在上文中分析过了，富人占据廉租房是为了居住吗？不，这太小瞧富人的生活标准了！他们占据廉租房是因为可以通过出卖或出租廉租房获取利润，问题的症结在这里。廉租房的分配现在是暗箱操作的，如果对所有要求获取廉租房的家庭信息进行公示，利用公众的监督力量，就可以逐步解决这一问题，而不是弱智或阴暗到通过不建厕所来反腐的地步！要知道，厕所早就是很普通的生活设施了，其造价对于住房的建筑成本而言，是非常之低的。茅于轼身为知名经济学家，被一个厕所蒙蔽双眼，真的令我遗憾。而且，廉租房有别于建筑工地民众居住的临时居所，以这种临时居所来论证廉租房无厕所的论点是非常荒谬的。

第五，还有一种观点认为：“土地资源是有限的，投入搞经济适用房，势必减少商品房的土地供应。这也是抬高商品房价格的一个因素。”我们要弄明白两点：一，房价的竞争在产品的供应层面，即不动产已经形成的层面。当市场中，形成经济适用房占据绝对主体，廉租房次之，商品房再次之的格局，商品房决定房价的地位将不复存在。二，在这种情况下，由于商品房已经退居为次要地位，其价格即使高涨，已经与民生无关。就好比新加坡，“占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税”，这样的商品房价格即使涨到天上，又有什么关系？又与民众何干？
而且，土地资源与耕地资源完全是两个不同的概念，我在此前的文章中已经对此做了说明。中国可耕地资源有限，并不意味着盖房子的土地资源也紧缺！不能耕种的土地却能盖房子，这是一个被忽略的常识。说到土地的稀缺性，中国的土地再稀缺也稀缺不过日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我国是130多人，而且，日本的城市人口占其总人口的比例高达75.9%，我国只有37％左右。但是，日本仍然解决了住房问题。
以所谓土地资源的稀缺性打耕地的主意，以不惜危害粮食安全满足开发商的欢心，即使算不上茅于轼老先生的本意，至少在客观上，他的确达到了这样的效果。茅于轼认为，中国的粮食自给就不存在粮食安全问题。问题是，中国13亿多人口，全国年产粮食5亿吨，只能基本保证国民的用粮，即使在连续五年丰收的情况下，我国小麦、水稻、玉米等主要粮食品种也仅有1%多一点的净出口，而油料2/3依靠进口。中国的粮食安全是非常脆弱的。一旦遇到灾荒，后果不堪设想。茅于轼认为，可以通过市场解决粮食安全的想法是天真的，如果他计算一下国民的实际粮食需求与国际上能够供应的粮食数量，就会感知到那种通过市场解决粮食安全的设想是多么危险，这种无视风险存在的乐观态度已经不是“无知”二字所能形容得了的——原谅我用这种字眼。

第六，有批评者反对我所说的经济适用房对商品房的替代作用，认为，“一间商品房的替代作用，完全可以是另一间商品房”，这牵涉到房地产的垄断问题，我此前已经用较长篇幅论述这一问题，这里不再多言。对同一垄断羽翼下的商品大谈替代性是可笑的，在垄断不打破的情况下，商品房的供应增多并不足以降低房价。这些年来，商品房的快速发展已经充分证明了这一事实。以北京为例，从2001年到2007年，北京市投资保持房地产开发投资比重过半的格局。2008年上半年，房地产开发投资占全社会投资比重仍然高达 49.8%，而其中商品房占据市场的绝对主体。在商品房供应迅猛增长的同时，房价同样迅猛增长，这不正是市场失灵，替代性商品丧失的结果吗？以商品房替代商品房的谬论，只会进一步强化商品房的垄断地位，进一步抬高房价。恰恰是在政府加大保障性住房供应的大环境下，房价应声调整。微妙之处正在这里。房地产市场的研究，是一个系统的工程，绝非简单的依靠文字游戏就可以搪塞得了的。
还要强调的是，“决定住房供应量的核心”绝非简单指“土地的供应”，而是指住房的有效供给，因为，政府这些年来供应的土地是超量的，而大量土地被囤积在开发商手中。现在最急迫的问题不是增加新的土地供应，而是勒令开发商加进开发进度，加快住房的有效供给。单纯加大土地供应的建议只会进一步满足开发商等既得利益集团囤积居奇的欲望，使中国房地产市场进一步扭曲。
被开发商囤积的土地(包括未被统计在内的)和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起，足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。
　　仅被开发商囤积的土地，有三份报告清晰地反映了这一点： (1)，2007年8月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖；(2)，国务院发展研究中心于2007年 9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业土地购置面积越来越大，全国最大的“地主”是碧桂园(企业专区,旗下楼盘)(企业专区,旗下楼盘)，截至2007年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米；(3)，北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布，报告估测：到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。
　　这些囤积的土地量是什么概念呢？仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”，“十一五”期间，北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，4500万平方米土地即使是建筑面积，也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半！4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和！这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积！

经济适用房落入官员、富人之手，错不在经济适用房，而在于暗箱操作，其实，商品房链条何尝不是如此？经济适用房是解决中国住房问题的唯一有效路径，我们需要的是完善制度，使经济适用房真正落到需要它的人手中。
有人认为，搞经济适用房就回到了计划经济的老路，这是混淆民生实质。只要有利于民生，是计划经济还是市场经济重要吗？我们要的是内容还是形式？其实，我们有真正意义上的市场经济吗？市场不是万能的，医疗市场化的结果是许多人看不起病，遇到重病坐而等死；国企市场化改革的结果是，一些人被从工作岗位上冷酷地驱赶走，而另一些人中饱私囊，一夜暴富；教育市场化的结果是许多家庭供养不起孩子读书；住房市场化的结果是无数人为住房问题忧虑，甚至，一个民族都在为住房问题牵肠挂肚，年轻一代早早地把拥有一套住房作为人生奋斗的目标。一个不伦不类的市场的幌子，欺骗了人们太久太久！如今，当一些人再次举起市场化的棋子，剥夺人们的住房权，把他们赶向开发商贪婪的血盆大口时，我们难道不能提出质疑吗？民生不问姓社姓资，凡损害民生的，不管他举起的市场化的牌坊多么光彩照人，都应给他击碎！
笔者坚定地拥护改革，坚持改革与科学发展观，是我们这个民族实现伟大复兴的唯一出路。但是，改革的初衷和终极目标是为了造福于民，民富国强，实现民族复兴，当改革成为少数既得利益集团掠夺弱者的幌子或工具的时候，我们必须重拾民生路线，以民生的路标，指引改革，防止走偏。
本文的写作，有言辞过激之处，望指正，下次当改进。
于2009年4月7日晚上

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