张曙光：如何看小产权房和农村土地制度（一）

OMIGAR

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　　　《财经文摘》：您对小产权房和农村土地制度如何看？
　　张曙光：现在的中国地权是一个二元分割的体制，国有的和非国有的，或者说，国有的和集体的，农业用地和非农业用地，这两个东西是两套权利体系，国有的可以流转、交易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，所以就造成了目前的土地状况。
　　其实小产权房，我觉得是中国城市化进程中，在这种二元分割体制之下，必然产生的一个问题。你不允许他做建设用地、不允许他交易，人家就不交易了？随着城市化的逐步推进，土地的增值收益非常大，农民也要赚取这块收益，那怎么赚呢？就是这么个问题，你不让我盖房子，我也去盖，你不允许我流转，我也去流转。现在小产权房不是某一个地方的问题，而是所有大城市郊区普遍存在的现象，而且发展得非常快。
　　拿宋庄来说，本来画家去了以后，把这个地方的经济带动起来了，房屋升值了，地价升值了，农民也有利益了。但是房价升值太快，有些农民开始短视，觉得把地要回来对自己更有利，所以才出现这样的问题，之前签订的合约不算事，现在农民去撕毁合约。法院对此的判决实际上支持了农民这种不讲诚信的毁约行为。这对整个经济发展来说，都是相当不利的。因为政府、法律没有保护这个产权、没有保护这个交易，却在这一点上起到了鼓励、奖励农民不诚信行为的效果，于是，这个事情就会成为一个没完没了的事情。
　　可以看到，宋庄这个地方好像是在法院告了，解决了，受到关注了，其实类似的情况，没有打官司的有的是。现在，对这个问题最彻底的解决方式就是土地私有化，让农民去占有土地，这是最能够解决问题、最能够保护私人产权的方式。
　　在土地私有化不能一下子实现的状况下，这个问题也可以解决。如果觉得一下子实现风险大的话，可以分几步做。第一步，承认农民在宅基地上盖的房子可以上市流转、可以交易，先把这部分的产权做实。目前国内舆论的导向使得大家尽量避免说私有化这个“化”字。那么，我们可以先把宅基地这部分产权做实，划到农民名下，让农民所有，让农民可以自由处置，你愿意盖房就盖房，你愿意种地就种地，盖了房子愿意卖给谁就卖给谁，你卖给谁就要承认这笔交易，他交易了，政府照样可以征税，承认它合法。
　　第二步，解决其他农地问题，农地转为非农用地。事实上，在城市的郊区不光是宅基地上盖有小产权房，大田上也盖了小产权房，这也是合理的事情，因为利益太大。所以，第二步再把这一部分落实。这是可以的。
　　在这个问题上，照我的说法，现在政府采取的是“闭起眼睛不看”的方式。当然了，在法律上讲究民不举、官不究嘛，这是对的，没人告到法院，法院不可能主动去找你的事。但是，政府在这个问题上，不应该闭眼睛！事情已经发展到这个地步，政府就应该承认这个事实，你还不去解决，还把它当作一个非法的东西，不去解决这个问题，这对整个经济发展来说是有害的。
　　现在的什么廉租房、两限房、经济适用房，我觉得，都是空的。其实各个地方就是叫得凶，实际做得不好，很简单的道理：政府能够从城市建设、盖房上获得大量收益，你现在让他掏钱去盖房，是与虎谋皮的事！我是从这拿钱的，你让我掏钱？！不可能的事情。
在目前的状况下，小产权房交易产生问题是必然的。国家在法律上是不予承认的，它是没有产权的，或者说农民只有一部分产权，比如使用权是他的。在这种情况下，小产权房盖的方式很多，有村集体盖的，有开发商和村里合作盖的，不管是怎么样的一个方式，不管是乡镇还是村委会的盖章，按照目前成文法的规定，都属于非法。国家完全可以不承认这个东西。到法院里边，法院搬出来的是上面的法律，上位法管下位法。所以，产权争议是一个没完没了的事情，不解决这个问题，不改上位法、不把产权做实、不把产权给农民，这个争议是永远解决不了的。农民的行为是一个合理不合法的事情。
   《财经文摘》：宪法规定，农村土地归农民集体所有，那么，到底是谁的集体，谁是所有权人？
    张曙光：现在不清楚。拿原来的话说，是以小队还是以大队，还是以村民小组所有，没有明确。所以现在的这套法律，存在的问题是相当多的。土地问题，可能是中国目前最大的问题之一，而这个问题不解决，一系列保护产权之类的问题都不能解决。现在政府对时局采取闭眼不看的态度。不过说实在的，看也看不下去，全国各地的农民都在要回自己的地权，这个趋势最后的结果很难说，不管是农民起来把自己的土地拿回去、抢回去，还是政府改变政策、把土地给了农民，不管是哪种形式，朝着这个方向走是没有问题的。具体形式我说不清楚、说不上来，但地权要直接给农民，这个方向是必然的，是必须要走的。
    如何做到这一点，这个很难说，为什么呢？因为在这个过程中，不确定性是很大的，政府如果能够明白这一点，是主动修改现在的法律制度，把产权给农民呢，还是说农民最后只能去夺？这种可能性不是说没有。当然，革命的办法是一个糟糕的办法，所以政府要改变政策，把这个东西尽快地落实，这才是最佳的选择。如何落实，怎么个改法，现在已经有些地方在不断突破。广东已出台集体建设用地流转办法，它是限制小产权房的，但对另外一种存在方式不限制，也就是工业厂房、盖的打工楼，出租给打工者。其实打工楼就是小产权房。广东等于把这个口子开了。
    不准进行房地产开发，但可以盖工业厂房，可以盖打工楼。当然盖打工楼是以集体的方式进行，人人都有份，把土地资本化，一人多少股，是这样来，最后收租分给农民，等于你拿土地入股。广东公开的地方法律承认了这一条，但是不准进行商品房开发，盖打工楼可以，中国的事情真是奇怪了。换了换名字就允许了。
    共产党革命的时候靠农民、建设也靠农民，现在中国经济之所以发展得这么快，城市化步伐推进得这么快，靠的就是剥夺农民，这是最大的利益。现在，如果你要求政府把这块利益分给农民，它是不情愿的。你去看嘛，每修一条公路，每征一片地，就会坏一批干部。因为利益太大，小产权房不能放开的背后就是这么个问题。表面上体现出来的是坚持社会主义方向，但其实谁都不相信那就是社会主义的方向，名义上讲出来，好像地权一给农民就会造成两极分化。荒唐！
    农民进城打工、挣钱，工资很低。另外政府从农民手里大概是一公顷30万-45万元、一亩大概三万元的样子征地，而到了政府手中，到了二三级市场上，一亩地的价格是多少呢？二级市场一亩地就是几百万元！你想想，农民拿到的，只是五十分之一，那49份全部被其他人分了！这个利益多大啊！关于具体数据，我的调查报告里都是有的。所以，农民才起来啊，你这么高的利益，你能盖，我也能盖！问题就出来了。
    如何把土地的使用权完善到所有权，我觉得是一个探索的过程，首先得从整个法律制度上去修改，否则是无法落实的。可以先在基层将产权做实，以集体的名义做实，股份量化到个人，产权到个人，但名义上大家还要保持一个集体的名义、维护一个外壳。
    现在很多地方已经把利益实现了，已经突破了，但是为了坚持社会主义制度的方向，这个外壳谁都得维持，因为你不维持，马上就违法，他马上就可以整死你。既然如此，那何必呢，我还保持这个名字，大家拿实际利益不完了吗？这是老百姓的合理选择。
    宪法只承认了集体所有，并没有承认个人所有，但你既然承认集体所有，那集体应该做主吧？但现在是怎么一个情况呢？政府若打算要这片地，那就不是说集体所有了。你征地，我不给你，我有没有这个权利呢？有权。但这个权利是没有保障的。政府只要一个命令，一张纸贴到那里，就能限定你交出来，就这么简单。政府征地实际上是剥夺了农民的产权，这是侵权，但侵权的依据是什么呢？《土地管理法》第43条第1款，那一款就明确说明，任何单位和个人要进行建设，必须使用国有土地，包括征的集体土地。意思是说，只有国有土地才有这个权利，集体土地是没有建设权利的！国家征地，把集体土地变成国有土地，先实行国有化，然后才能用于建设，这分明是一个剥夺产权的行为。实际上很多问题，正是出在《土地管理法》第43条第1款上，等于把集体所有制否定了。

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Cromwell

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这里面谈到的一些问题有探讨价值。
比如集体所有，可以在保证村务公开和选举较为公正的情况下，
土地属于村集体所有，具体如何分配通过村民大会决定，
而乡镇政府通过提供服务（如对手续进行审批，帮忙联系买家和建筑商，指导土地规划等）获得相应报酬。

我师弟在福建，当地就是这样做的，但具体运作中很容易走形。
关键还是每一笔费用要公开，供大会讨论通过。
他们因为靠近县城，目前的方式是征地的房地产商建公寓，每家人一层房子+一个门面，
可以自主买卖，但还是属于小产权房。


【 在 OMIGAR (帮填土) 的大作中提到: 】
: 　　　《财经文摘》：您对小产权房和农村土地制度如何看？
: 　　张曙光：现在的中国地权是一个二元分割的体制，国有的和非国有的，或者说，国有的和集体的，农业用地和非农业用地，这两个东西是两套权利体系，国有的可以流转、交易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，所以就造成了目前的土地状况。
: 　　其实小产权房，我觉得是中国城市化进程中，在这种二元分割体制之下，必然产生的一个问题。你不允许他做建设用地、不允许他交易，人家就不交易了？随着城市化的逐步推进，土地的增值收益非常大，农民也要赚取这块收益，那怎么赚呢？就是这么个问题，你不让我盖房子，我也去盖，你不允许我流转，我也去流转。现在小产权房不是某一个地方的问题，而是所有大城市郊区普遍存在的现象，而且发展得非常快。
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