人渣：国土部的理论

bdzs

本文通过一路BBS站telnet客户端发布




这是昨天网上的一条新闻：



中新网6月23日电 再有两天将迎来第19个全国土地日，今年全国土地日的主题是“保障科学发展，保护耕地红线”。日前，有专家讲称，由于守红线，土地偏紧、地价偏高，影响房价。对此，国土资源部副部长鹿心社指出，守18亿亩耕地红线不会影响到房价，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。



　　鹿心社表示，首先需要肯定的是，守18亿亩耕地红线不会影响到房价。也就是说我们在土地利用总体规划对各类用地安排的时候，既把18亿亩耕地红线保住，同时为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间。他强调，“不管中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求我们都保障”。



　　另外鹿心社还指出，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明，目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%。与国际水平比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%-38%，韩国是50%-65%，日本是60-75%，新加坡是55%-60%，中国的比例远低于我们的邻居。从中国的地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。





看了这条新闻之后，我实在不敢苟同国土部的结论。让我举个极端一点的例子吧，注意这只是一个例子：假设国土部决定，为了紧守土地红线，从今年起，北京每年只批一幢公寓楼的地，然后这块地以1000块人民币的价格卖给，比如说，北京首创集团。然后给定北京每年买房的需求，这幢公寓楼的价格估计会很高。如果你计算这幢楼的地价占房价的比重，最后的结果会是接近于0，因为地几乎是免费转让的。



举这个例子不是说这就是实际发生的，而是说地价平均只占房价的23％可以是因为截然不同的原因。



然后你再仔细看这组数据里透露出的信息，越是地广人稀的国家，比如说美国和加拿大，地价占房价的比重越低，越是地紧人多的地方，比如说韩国，日本和新加坡，地价占房价的比重越高。这本身是非常合理的。极端一点说吧，你在内华达的沙漠里盖房子，那里的地几乎是不用钱的，房价最后几乎相当于建筑成本，地价占得比重怎么也不会太高。你在东京的市中心盖房子，那建筑成本几乎都可以忽略不计了，房价中最后大部分都应该是地价才对。



中国虽然国土面积巨大，但适合人类居住的部分并不算太大，而且中国庞大的人口大部分都集中在东部狭小的地区，从这个意义上说，中国应该属于地紧人多的国家才对。但中国的地价占房价的比重竟然如此之低，我看到的是，恐怕中国土地出让制度有重大缺陷。



最后说一句，地价上去了，未必房价就一定会上去，房地产商的利润空间是可以压缩的。

--