离政府最近的“野楼盘”倒了

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离政府最近的“野楼盘”倒了
作者: 南方周末记者 陈新焱 王小乔 发自山东济南
【南方周末】本文网址：http://www.infzm.com/content/33600

济南城西部的“野楼盘”，是目前中国将被拆除的最大的一片小产权房群。
这些不被国家现行法律所承认的房子，曾经为人口迅速膨胀房价不断高涨的城市提供了一片独特的生存空间，填补了中国史无前例的人口大搬迁带来的巨大市场需求，最后无可奈何地被这个城市滚滚向前的车轮碾碎。
小产权房，褒者认为是城乡二元土地制度与畸形房价下的农民创举，应在承认现实的基础上合理“并轨”；贬者认为是利用制度差异违规建筑的毒瘤，要毫不留情强制拆除。
如何智慧地在追认现实与城市发展间求得平衡？如何改革国家工业化时期的土地流转制度？如何创造性地解决这一中国城市化难题？随着一个“格林小镇”被强拆，成千上万遍布中国各个城市的小产权房们正焦灼地等待着答案。

即使就坐落在区政府眼皮底下，即使业主中有许多公务员，崭新的“格林小镇”还是没能躲得过被拆除的命运。
8月22日上午，40岁的邹同安将家里的每一个角落都拍了照——那将是他们再也无法回去的家。
邹是济南市槐荫区“格林小镇”2栋2单元402房的业主。两年前，他第二个入住这个尚未完工的小区。两年后，带着在这里出生的女儿“小格林”，他们一家最后离开。
那一刻，格林小镇25栋楼，大部分已夷为平地，只剩下最后五栋，门和窗都被拆除，孤零零地瑟缩在小区最南面。
在不远处，济南市槐荫区政府大楼巍峨耸立，不动声色地俯瞰着眼皮底下的一切。正是这栋大楼，曾经给了邹同安极大的安全感，决心买房——那时候政府里的许多公务员也在这里买楼置业。
而现在，那些公务员们早已撤出，散布在政府大楼周围的挖土机，正轰鸣着向周围推进。
铁臂曲伸，轰鸣一阵。经过了近年来社会对小产权房的大讨论，经过了2007年差点被强拆后来又暂缓的惊吓，由于一个“重大工程”从天而降，“小格林”的家和附近的400多栋房子一起，即将化为废墟，并重新矗立起属于别人的房子。
与公务员为邻
“格林小镇”盖在一个叫大饮马庄的村子的土地上，号称“济南西部第一样板房”。
按照现行的土地制度，村里的土地只能用于自己居住和集体建设，不经国家征地，不能用作商品房开发。因此，这里所有的房主都无法获得国家正式颁发的房产证，只有一张和村委会签的合同。
2006年买房时，邹同安很清楚这一点。
那时候，已经有媒体开始曝光，称这样的房子为“小产权房”。而在济南，叫做“野楼盘”。
但邹同安夫妻俩还是在“格林小镇”前动了心，他们回忆起看房时的情景，“设计是新西兰风格的，落地飘窗，售楼处一看就与众不同：真皮沙发，玻璃地板，简直是太高档了。”
当然，吸引他们的还有价格——1320元/平方米，连市区房价的四分之一都不到。
邹同安1993年来到济南，现在是一家连锁酒店的工程部经理，妻子没有工作，全家都靠着他每月1500元的收入生活。
这样的状况在济南属于中下等，在最近的几年间，济南正经历着中国各个城市都在发生的城市化，上百万邹同安这样正努力打拼着的新移民涌入城市，怀揣着在这里成家立业的梦想。
十年里，邹同安搬过五次家，涨过两次工资，对他们来说，市区越来越高的房价实在太过奢侈，但这里没有房产证又让人觉得有些担心。
最后他们放下疑虑，是发现有许多政府的人也在这里买房子。
在漂亮的沙盘前，售楼小姐语带傲慢：我们这只有一期的房子对外卖，其他的早被政府团购了——她们没有说谎，记者遇见的邻近小区一位业主，就是通过朋友挤进了省财政厅的团购队伍，他交了8000元报名费，当时房子是1950元/平方米，到一年后交房时，小区二期的价格已涨到了2400元/平方米。碍于团购对象的面子，他才拿到了原来的价格。
那些时候，在售楼处，业主们不时碰到前来看房的公务员，有区政府的，也有区政府下属各个部门的。
格林小区在建之时，业主们就发现质量监察部门盯得很紧，几乎每天都能看到督工。这让购房者满心欢喜，“有政府的人住里面果然不一样”。
有细心的业主还发现，这些楼房虽然远看外观上差不多，但内部却大有文章。
按照规划，每栋楼应该是七层，但其中有一栋却只有五层，“从外面数只有五层窗户”；小区的车库都在地下，但有些楼却在地上一层。还有的楼，刚建好，一楼就被装上了防盗门网，有些先行入住的业主想上楼看看，也不被允许。
物业经理解释说，这是按照各个团购单位的不同要求设计的。
在附近的大金·紫光园小区，槐荫区某司法所的工作人员们团购了一整栋楼。他们自己请了开发商，“批发定制”了这批房子。那个小区里有许多不同的开发商，但都由村里统一监督建设，并要求外观一致。
邹同安依然记得，当时格林小镇打的宣传口号是“打造西部第一样板房”，房子质量之好让人交口称赞——装修时，有工人对业主说，“你这个墙太硬了，我在那些正规小区钻个洞，墙就裂开了，你这怎么钻都钻不动？”
入住后，时间印证了这一说法，“住了两年多，没发现一点问题。”
实际上，不只是在“格林小镇”，周边的幸福旺苑、七星花园、鑫城小区等小区的业主都发现，他们和许多政府公务员成为了邻居。而这些小区，无一例外，都是“小产权房”。
在大金·紫光园买了一套两室一厅的朱红清晰地记得第一次到这边看房子的情景，“售楼处就设在槐荫区政府门口不到100米的地方，一下公交，呼啦就围上一大圈，都是发宣传单的。”
区政府的公务员们一下班，卖楼小姐也像围攻朱红一样围了上去。
那是2006年，济南的小产权房正如雨后春笋般地生长，沿着二环线走一圈，便能发现大片大片的“野楼盘”。朱红所在的小区，最近的楼距离区政府只有500米左右。站在区政府高高的大楼上，北面的“野楼盘”群一览无余。
于是，买房的人听到最多的一句话就是：“我们就在政府边上，不合法能建吗？再说了，政府的人都买了，你还怕什么？”
听起来，这比其他城市的小产权房更让人觉得安全可靠。在那些地方，通常只能以价格来吸引人，并以规模庞大来降低风险，看不见政府的影子。
犹豫的人很快就掏钱落定了。

农民的胜利
2007年4月13日，邹同安拿到钥匙收了楼。两室一厅，不到90平方，房款共13.6万元。四个月后，他在新房里热热闹闹办了婚礼。
大饮马庄的农民们，敏捷地抓住了新移民们正四处寻找便宜房子的巨大市场。他们和许多村子一起，在自村地里盖房子，从济南城发展的罅隙里啃出了一块块新社区。
这是一场农民们的胜利，济南城规划的频频变动，为他们提供了比别的城市更好的机会。
在济南，北有黄河南有千佛山，地理位置之限使得城市规划成为难题。在山东大学经济学院副院长李铁岗的印象中，济南的规划左冲右突，试图找到更好的出路，这也造成规划时常改变，一会向东，一会向西，一会中扩，一会又南移。“这里建一块，那里建一块，中间就留下了许多盲区”——小产权房通常就生长在这些城市规划未到的市郊。
没有多少对手跟农民们竞争。由于市场发达限度的限制，知名的大地产商较少光顾这个山东的省会城市，而本地的地产商常常无力进行连片的大规模开发。
结果就是，即便是在最繁华的市中心，低矮的棚户区和高耸的大楼也常常比邻而居。
2000年前后，政府开始启动棚户改造工程。济南市各区先后启动旧村（居）改造。此后不久，便有精明的开发商闻风而来，许多村子也开始动起宅基地或集体建设用地的脑筋。“格林小镇”们，渐渐多了起来。这些房子一部分安置村民，另一部分对外出售。
据不完全统计，截至2005年8月，济南市城乡接合地区，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建项目就涉及96个村，有1000多栋楼，建筑面积近600万平方米，几乎相当于济南一年商品房建设面积的一半。
济南这几年的城市化率始终维持在30%—40%的高位，政府的规划跟不上，就被村民们自发占领，那些中国普通农民第一次在土地争夺战中抢得先机，开始以市场化的方式分享城市化的蛋糕。
不止是济南，同样的故事正在许多大城市上演。据媒体报道，北京仅开盘的小产权房就约占全部市场楼盘的20％、商品房套数的30％。
农民们的胜利很快引起了社会与中央的注意。
那两年，围绕小产权房，发生了一场大争论。到了2007年6月，建设部官员高调提示“小产权得不到法律保护”的风险，北京国土局也严明要“停建停售”。8月，著名的中国小产权房第一案——北京宋庄案，以买房者败诉告终。
这一次，济南市政府终于找到了处理这一大片野楼盘的办法，那就是——拆！
此前几年他们一直在为此发愁，一些政府官员告诉记者，虽然知道这里在盖楼，但实在是管不了，有的是找不到开发商了，有的是你一罚款他就停工，你一走人他又开工。
济南大力整治，强拆“野楼盘”的新闻不时见诸报端。“拆违风暴”最强劲时，《齐鲁晚报》的两部热线几乎被打爆，95%的电话都与“野楼盘”相关。
政府的强力推行曾经短暂地发挥效应。记者曾听到过一个戏剧化的故事：朱红有一次打的时跟司机闲聊，发现司机原是附近一个楼盘的开发商，因为“拆违风暴”被迫停工，投出去的四百多万化为泡影，只好出来开出租车了。
但是，“强拆”并没有给济南带来多少改观。2006年6月6日，当地党报曾公开宣称：济南这一政策并未取得预期效果。比如，天桥区的上百栋违法旧村改造楼盘连成一片，拆除进行时，还有村子在大张旗鼓施工。
天上掉下个西客站

从济南市槐荫区政府大楼上望出去，“野楼盘”一览无余。　资料图片
“小产权房”对每个城市都是一个头痛的问题，因事涉稳定，各地不得不谨慎处之。然而，随着一个国家级项目的到来，济南有了强硬的“理由”。“格林小镇”们的风暴真的来了。
2007年10月11日，京沪高铁正式动工。这座连通中国两大经济区域——京津冀和长三角——的高速铁路，将五个终到站中的一个设在了济南。
四天之后，济南市规划局就在其网站上挂出了西客站片区控制性详规图，这幅规划图像一块色彩鲜艳的调色板，让格林小区的业主们陷入巨大的不安——格林小区正处于规划图中。
17天之后，格林小镇业主就接到售楼处的通知：房子要拆。一张黄色的海报贴到了小区里。
第二天，马上就有业主代表上区政府谈判，但没得到满意答复。
2007年11月1日，槐荫区政府门前的人越来越多。时任槐荫区区长的朱玉臣 (2009年3月因涉嫌受贿被双规)向大家解释，这里所有的房子都是违法建筑，现在利用建设高速铁路的机会，要加快西部城市发展，在东起二环西路，西到京福高速，南到经十路，北到小清河，26平方公里，一片拆平。
幸福旺苑的胡大爷当即质问：“你说这个房子是违章建筑，这么大片小区，就在你眼皮底下，为什么当初你不去制止？”
朱缓缓吐了四个字：屡禁不止。
这样的解释没办法让业主们接受，尤其是其中有一些楼盘后来已经通过各种方式，拿到了旧城改造的规划许可——在业主们看来，那在某种程度上意味着政府的承认。
让业主们迷惑的是，整整26平方公里的规划，实际上只有约6.5平方公里直接用于西客站建设（后来变更到55平方公里时，西客站站房用地也同时翻了两倍多）。只有一两个小区直接在西客站规划之上，“剩下那些是用来盖商业中心的”。
一些业主们开始上访。这些买房入住的外地人知识水平并不低，不少人是大学毕业，在济南打拼多年，有记者，有教师，也有医生和生意人——当然，还有公务员，但他们一般都不参加他们的活动。
小区里建起了自己的QQ群，还有自己的论坛——济南西部小区业主联盟。所有的话题都与房子相关。
这些现代居民们显然懂得，如何才能在法律框架内有理有力地维护自己的权益。
而在记者接触的多位业主中，几乎每个人的电脑中都有一个文件夹，其中收集的，是政府发出的每一个文件，每一次接访记录以及现场录像和照片。
2007年11月4日，压力之下，各个小区门口贴出了落款为槐荫区京沪高铁规划区违法违章建设依法拆除工作指挥部的2号通告，“西客站片区拆迁各项前期工作暂缓进行。”
一个月之后，邹同安的女儿出生了。因为是格林小镇的第一个宝宝，邻居们都叫她“小格林”。“格林小镇”终于度过了一个温馨祥和的春节。


膨胀的规划
邹同安以为，从此之后或许就太平了。
2008年，大家几乎没再听到有关拆迁的传言。甚至有业主自己PS了张“民生报”，题目就叫“小产权房转正，小区业主同欢庆”——自从买房以来，这几乎是他们共同而又唯一的梦想。
这一年，小区二期尚在建设，没有自来水，业主们就自己打井，还集资硬化了小区中间的马路。
而在邹同安家，小格林一天天长大，人们将她当成小区的天使。
但他们并不知道，一场风暴即将来临。
2009年2月8日，伴随着腾空燃放的焰火，京沪高铁济南西客站片区建设全面启动。
当时正在举行的济南市“两会”上，京沪高铁和西客站建设成为关注热点。
2月13日下午，槐荫区代表团负责人向参加分组审议的济南市委副书记、市长张建国汇报建设情况。据当地媒体报道，听完汇报后，张建国不无忧虑地说，现在东部有奥体中心、城区有泉城特色标志区、长清有大学城和园博园，而西客站片区只靠一个火车站，实在有点“单”。
张言有所指。
在济南，流传着一句话，“宁要历下一张床，不要槐荫一间房”——历下是济南最繁华的区，位于东部；而槐荫，则是济南行政面积最大最落后的一个区，位于西部。
长期以来，济南都是“孔雀东南飞”——在东部南部买房被当成地位的象征；在西部北部买房，则是贫穷的表现。
发展西部，正是济南的打算。而西客站，这个位于济南最落后的行政区划内的国家级工程，如同上天掉下的一块馅饼，刺激着各色人的神经。人们都相信，“火车一响，黄金万两”。
有人连篇累牍地讨论说，从以往的经验来看，铁路的开通，无论商用写字楼、商业项目，还是纯住宅项目，物业价格明显提升不可置疑。火车站站点周边的房地产增幅达15%—25%，有的甚至超过30%—50%……
6月6日，张建国讲完话后的三个多月，济南市媒体刊登了一条重磅消息：西客站片区开发建设范围将由原来的26平方公里增至55平方公里——这比原规划翻了一倍还多，比改革开放前的两个济南城还大。“这就好比是原来有十间屋子，开始我们只打算收拾一间，而这次我们打算收拾两间了。”接受当地媒体采访时，西客站指挥部副指挥王迪生说，“从其他城市的情况来看，高铁建成后都为地区经济带来巨大发展，工程建设初期的规划用地显然已不够使用，与其到时候再建设，不如现在一步到位。”
济南政府高调提出，要以西客站建设为契机，将西部打造成“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心。”
很快，政府人员开始对这些新增区域进行拍照录像，禁止所有的改、扩、建行为。
原来宣传了近一年的规划，就此改变。新增的29平方公里共涉及槐荫区12个村，恰是小产权房的集中带——这意味着，更多的“格林小镇”们将面临被拆迁的命运。
被房子改变的人生
最后的时刻终于到来。
半个月前，八月中旬，住在小区内的50多户人家接到电话，让各自去开发格林小镇的大饮马庄村委会领钱。电话那头的声音说：“要拆房子了，带身份证和购房合同来，早退有奖励。”
一位当地政府公务员告诉记者，那时候单位召集正科级以上的人开会，要求签保证书，保证退房。据一位小区工作人员透露，一共有30多栋房子是被槐荫区公务员们团购或者自己买下的。
他们的房子基本都还没来得及入住。拿了买房款加上10%的奖励，大多数人都选择了退出。据一位村干部说，有的官员太太们因为觉得补偿太低跟村委会吵得厉害，还有一位公务员因为不满，将事情捅到了网上而被免职。而在格林小镇，有早早退出的公务员得到了所在村的奖励——退还买房款，加上30%奖励，另外还送5000元搬家费。
拆迁同时开始，没住人的房子最先倒下。仅仅三天，“格林小镇”就只剩下已入住的5栋。
看着一步步逼近的挖土机，没有其他地方可住的业主们坐不住了。8月12日，小区五位业主代表到省信访局上访，省信访局及市槐荫区相关领导答复：已入住业主可安心居住，在没下发正式文件前不会随便拆除楼房。
紧接着，村委会门口贴出了一张A4纸打印的“违章楼问题解答”，其中，第二条列出了具体解决办法：“根据购房者的实际付款情况进行全额退款，如果购房者在规定时间内签订退款协议的，政府将增加10%的奖励（以实际的购房款数额为准），如逾期未签订协议的，将视为主动放弃。”
为了高效办理，这张问答上还写着，“当场签订协议后，凭身份证及复印件办理银行存折，将购房款及奖励一并打到存折上。”
似乎是为了让业主们意识到问题的严重性，其倒数第三条特别强调：“对于此次的拆迁工程，只有唯一一个解决办法，就是第二条规定的内容，对于所有购房者都一视同仁，不会再有其他解决方案。”
诡异的是，这张贴在村委会门口的“违章楼问题解答”没有任何落款，也没有任何公章。贴出不久，就神秘消失了。
接下来的一周，小区每天都有不明身份的人半夜敲门，甚至砸窗。这个二期尚未完工的小区没有自来水，业主们自己打的井也被封了。电，也断了。人还住在里面的时候，楼门就被卸了。
8月18日，住在邹同安楼上的张树林，在小区门口被莫名其妙地打了一顿后，选择了搬家。
许多人在随后离开。每搬走一家，施工队就马上拆门拆窗。
8月22日，邹同安带着“小格林”最后搬走。
“就像做了一个梦，一下子就没了。”当晚，来不及租房子的他们被单位老板收留在宾馆里。那些装修时打算“要用一辈子”的沙发，冰箱，床，柜子，和小格林心爱的玩具，和他们家的木地板一起，杂乱地堆在酒店后面的一个棚子里。
他不知道该将这些家具安放在哪里。买房花了近14万，装修3万，按照此次补偿标准，他拿到手的是15万元。
两年过去了，拿着这15万元，房子已经是一个遥远难及的梦。现在，位于格林小镇附近的商品楼盘均价5000元/平米，连其他小产权房的价格都已经翻了倍。
更让他难以接受的是，在“解除购房合同协议书”上，他们那温暖的家被定义为“未交付使用的旧村改造房”——“孩子都在里面出生了，怎么还没有交付使用？”
可是，他找不到法律条文为自己声张权利——“小产权房”的“产权”魔咒，第一次让这些在城市中曾经拥有一套房子的人们体会到了命运的无常。

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※ 修改:．jprp 于 Aug 27 23:44:43 修改本文．[FROM: 72.241.0.0]