余念农:物业管理价格管制害死人

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感谢: 余念农 的供稿.

经常看铅笔的文章，一直在潜水。

本人长期在物业公司与房地产公司从业，有很多话，不吐不快。第一次投稿。请老师们指点指点。

《物业管理价格管制害死人》

缘由：贵阳的一家物业管理公司，接管了一个小区。按政府规定，物业管理收费应报政府审核。因是一个小高层小区，物业公司拟定价格为：小区公共服务费 0.8元/平米，电梯服务费及公共水电费1.2元/平米，共计2.0元/平米。但政府只核准为1.6元/平米，依据是2001年10月1日开始执行的《贵州省物业管理服务收费管理办法》。

1、规定跟不上市场的发展《贵州省物业管理服务收费管理办法》2001年10月1日开始执行，迄今已近八年。



2001年的贵阳市物业管理市场，与今日不可同日而语。那时候贵阳的物业管理市场刚刚建立，大部分业主都还没有物业管理消费意识。即使在当时管理得比较好的小区，也只是看看门扫扫地剪剪草而已。经过八年的时间，市场已经有了很大的发展，很多业主早已不满足看门扫地剪草的低级服务了。同时，物价上涨、人员工资上涨、办公费用上涨，物业管理企业成本是一条陡峭的上升曲线。但什么都涨，就是物业管理费不涨。因为物业管理价格受制于一份2001年的文件。不管过去、现在、甚至未来很多年，该文件还将生效。应该说，该文件已严重跟不上市场的变化，也罔顾业主日益增长的需求。而根据一份时过境迁的文件，来制定今天的物业管理市场价格，无异于刻舟求剑，缘木求鱼。

与此相仿的是：2007年底的兰州牛肉拉面涨价事件，兰州市物价局横加干涉，禁止拉面经营业主涨价的需求。物价局只管执法，不管问题的根源。当时的实际情况是：牛肉涨价，面粉涨价，食用油涨价，房租涨价，人工涨价，独独不准牛肉面涨价。这是什么逻辑？物价局不顾经济规律，越位执法，结果是什么呢？有的拉面馆天天亏本经营，撑不下去，只有关门了事。勉强生存下来的，就偷工减料，减少牛肉面的质量。面条细了，牛肉少了，油只有一点油星，有兰州拉面之名，无兰州拉面之实。卖面的一肚子怨言，吃面的一肚子不满。这就是价格管制的恶果。

为什么贵阳的物业管理市场投诉居高不下？为什么物业管理水平与深圳、北京、上海差距很大？不能不说价格管制是一个肇因。

2、价格管制对抗国家方针国务院、温家宝总理，在全国性会议上，多次强调，中国要大力发展服务业，企业要关注服务业。这也是我们新的五年计划的重点工作目标。我们的服务业在整个GDP中的比例不到40%，而美国是80%，日本是65%，即使印度，也有50%。只要我们能提高10个点，那么带动的就业数量也是非常之大。



大力发展物业管理，符合国家的政策导向，更在目前国际金融形势下，能大量解决就业与消费问题。大家都知道，物业管理是一个人力密集型行业，是一个微利行业，人员工资福利一般要占到一个物业公司成本的60%，甚至70%。

但实际情况呢，物业管理企业却一直受到打压，受到限制，不仅看不到发展前景，连生存都成了问题。管定了价格，物业公司只能在有限的空间里进行操作。 “亏本的生意没人做”，这是商业公理。没有企业、没有人会往一个亏损的企业不断投钱。面对两难困境，物业公司在增加收入方面受政府压制，只能转而压缩成本，减少人员，压缩工资，减少服务，挣钱就不指望了，只图个保本、不亏损就万事大吉。恶性循环下去，就是物业管理质量下降，解决就业问题大打折扣。物业公司不能健康发展，员工收入停步不前，业主没有享受到需要的物业管理服务。在国家宏观政策上，政府一直在鼓励消费，扩大消费。而现状是：一个业主愿意支付每平米2元的物业管理费，享受2元/平米的服务，但政府却说，你不能享受受2元/平米的服务，你只能享受1.6元/平米的服务。如果超过1.6元，就是违法。

不知这是什么法律？不知这是什么逻辑？

3、政府不是企业

任何一家企业，制定产品的价格，都会遵从市场规律。很简单，因为一个开放的市场，都会有无数的竞争者。价格高了，没人要，价格低了，企业不挣钱，卖方买方不断的博弈和调整，购买者与出卖者都会找到一个合适的价格，双方达成成交，这就是均衡价格。这也解释了，为什么卖米的不会漫天要价，一斤大米卖一万元，虽然大米是中国人的必需品。同理，物业管理市场也是一样，物业管理企业为什么不会一平米索要100元/平米的物业管理费？因为物业管理企业知道，在目前这个市场上，这是一个不会有人接受的天价。如果物业管理企业坚持这个价格，将不会有客户上门，这家企业很快就会倒闭。

有人会说了，企业为什么定出2元/平米的价格？政府还是觉得这个价格贵了，如果是1.6元/平米，可能正好。

这里有两个问题。第一个问题，政府觉得贵不贵，并不重要，因为购买服务的是小区的业主，如果小区的业主同意，其他人无权干涉。第二，政府并不比市场更聪明，政府也不是企业，他如何能测算出1.6元是合适的，而不是1.61元，或者1.59元？第三，政府并不是服务的消费者，没有真正的体验，政府并不能真正的感受什么价格是贵，什么价格是合适。

总之，政府的职责是维护公平正义，是社会的守夜人。政府的全部工作就是维持社会的秩序，为市场营造一个公平有序的环境。而不是又当裁判，又当运动员。

4、价格管制败坏市场伦理政府对物业管理价格的管制，不符合伦理与道德。



市场存在的目的，就是发现价格，允许竞争，优胜劣汰，最终合理配置资源。通过市场竞争，真正优秀的企业会脱颖而出。所谓优秀的企业，必然是产品质量优于别人，价格比别人还要低廉的企业。所有的企业，如果都有政府划定统一的价格，那就是改革开放前的中国，全国都吃大锅饭。好的企业得不到发展，而坏的企业可以旱涝保收。好的企业本来想创新，开发出新的产品，但这条路被堵死了。做好做坏一个样，失去了发展的动力，一潭活水变成一潭死水。奖劣罚优，败坏市场道德。

有人可能会说了，物业管理不是定下一个分级收费标准吗？你可以从0.5元/平米向0.8/平米元努力啊？0.5元/平米固然可以向0.8元/平米努力，而0.8元/平米已经封顶（贵州省物业管理住宅类收费的最高标准），不知向哪里努力？而人的需求是无止境的。1960年，人们的需求是能吃饱饭就不错了，当时政府的目标，解决温饱问题就是最重要的问题。哪曾想到，2009年，很多中国人不是吃饭问题，而是减肥问题。

即使在深圳，普通住宅小区，5元/平米的物业管理费，也是一个正常水平。更别说50元/平米的高档消费。

更重要的一个问题。实行价格管制，企业如果因此而亏损，政府并不承担责任。这是一个很荒唐的事情。价格决策，是一个企业的命脉。就算是国际大公司，如果在这个问题决策失误，也有可能把一个企业拖入破产的境地。但在开放的市场里面，企业必须为自己的决策负责，谁也不能埋怨。而面对政府的横加干预，企业无可奈何执行，结果企业行将倒闭，政府却撒手不管。这是一种什么样的伦理？政府凭什么知道什么样的价格是市场需要的？政府凭什么知道什么样的价格是企业能承受的？

谁拍板谁负责，为什么政府可以拍了板却置身事外。这又是一个什么样的道德？

    附：

    贵州省物业管理服务收费管理办法

    第一条为加强我省物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，建立物业管理优质优价的竞争机制，提高物业管理服务质量，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发 [1998]34号）等法律、法规和政策，制定本办法。

    第二条 凡在本省范围内从事物业管理服务并收取费用的企业和其他经济组织以及各级政府价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的，适用本办法。

    第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

    本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受物业所有人、使用人（以下简称业主）、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维修、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

    本办法所称物业管理服务收费，是指依法经工商行政管理机关批准登记注册成立的物业管理企业、受业主、业主委员会或者其他组织的委托，按协议对物业进行管理和服务向业主收取的合理费用。

    第四条 物业管理服务费，其内容包括公共性服务费、停车场（所）管理服务费和特约服务费。

    一、公共性服务费指为业主提供公共部位、公共场所、公共事务、公用设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括：

    （一）公共环境卫生，包括清扫公共楼道、南道、电梯、走廊、小区内道路、绿化地和公共场地；定时定点收集清运用户生活办公垃圾；清洗公共场所地毯，对公共场所地板进行打蜡护理；定期对楼宇蓄水池进行清洗消毒：组织防鼠灭虫以及房屋外立面的保洁等。

    （二）维护和管理公用设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养，负责定期对化粪池进行清掏和维护：负责协助管理区内各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理等。

    （三）绿化管理，包括绿地、公共路树、花草、花卉盆景的修剪、补填、浇水、施肥、灭虫等管理。

    （四）安全保卫，负责楼宇或小区内的值班、巡逻、维持公共秩序。

    （五）高级高层楼房电梯应有专人操作。

    二、停车场（所）管理服务费，是指物业管理企业对物业管理区域内车辆停放提供服务所收取的费用。

    三、特约服务费，指物业管理企业应业主要求，为其个别需要提供服务所收取的费用。

    第五条 各级政府价格主管部门是本辖区城镇物业管理服务收费的主管机关。价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

    第六条 物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理。

    一、省级价格主管部门的管理职责：

    （一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定；

    （二）制定全省物业管理服务收费价格水平。

    （三）审批在贵州省工商行政管理局登记注册的物业管理企业的收费等级和收费标准。

    （四）与省建设厅共同调解由省级价格主管部门审批的物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。

    二、地（州、市）县（市，区，特区）价格主管部门的管理职责；

    （一）审批所在地、州、市。县（区）工商行政管理部门登记注册的物业管理企业收费等级和收费标准。具体审批权限由各地（州、市）价格主管部门确定。

    （二）监督本辖区内的物业管理企业执行价格主管部门核定的收费标准，依法查处违反《价格法》和物业管理服务收费规定的价格违法行为。

    （三）与当地物业主管部门共同调解物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。

    第七条 贵州省物业管理企业，按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，应当具有经省建设厅审定并发给的物业管理资格等级证书。

    第八条 物业管理服务收费，根据所提供服务性质、特点的不同，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。公共性服务费、停车场收费实行政府定价或政府指导价；特约服务费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。

    第九条 物业管理服务收费标准，按照既要补偿物业管理成本和合理盈利，又要考虑业主的经济承受能力确定。

    第十条 公共性物业管理服务收费标准的构成：

    一、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

    二、公用设备、设施维修及保养费；

    三、绿化管理费；

    四、公共环境清洁卫生费；

    五、安全保卫费；

    六、办公费。

    七、物业管理单位固定资产折旧费；

    八、法定税费和合理利润。

    本条第二项至第六项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

    第十一条 住宅物业管理公共性服务收费实行等级评定制度。其收费标准，根据物业管理企业提供的服务项目、服务质量、服务深度，按不同等级实行不同收费标准的优质优价按质论价的考评等级定价制度。

    第十二条 住宅物业管理公共性服务收费等级和收费标准的确定。由各级价格主管部门按《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准及评分细则》（附件一）规定的考评项目和考评内容及对应分值，原则上以独立小区（大厦，工业区）为单位审批所辖物业管理收费等级及收费标准。

    经考评达到90分以上为甲级：80分至90分（不含90分）为乙级；70分至80分（不含80分）为丙级；60分至70分（不含70分）为丁级。

    收费标准按其等级制定，甲级每月每平方米建筑面积0．60元至0．80元；乙级为0．45元至0．60元；丙级为0．35元至0．45元；丁级为0．25元至0．35元。

    公共性服务费，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准及评分细则》自评收费等级，向价格主管部门申报，价格主管部门对其进行考评后，可按评定等级对应的收费标准为基数，上下浮动不超过30％具体确定独立个区（大厦、工业区）公共物业服务收费标准。

    经考评不足60分（不含60分）的，原则上不得收取物业管理服务费。确需实施物业管理的，其公共性物业管理服务收费标准，原则上不得超过丁级的收费标准，由物业管理企业向价格主管部门报批。

    第十三条 非住宅（包括办公用房、写字楼、娱乐业、商场、娱乐服务业和别墅区）物业管理公共性服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会协商后按物业管理服务收费分级管理权限报价格主管部门批准后执行。

    末成立业主委员会的，根据物业管理实际情况，按公共性物业管理收费标准构成，由物业管理企业向价格主管部门申报临时收费标准。

    第十四条 独立小区（大厦、工业区）的公共设备、设施用电、用水费用，由各地（州、市）价格主管部根据实际情况，制定当地《物业管理公共设备、设施用电、用水费用分摊办法》，报省价格主管部门备案。

    第十五条 停车场（顶）管理服务费，按照《贵州省物价局转发国家计委关于印发（机动车停放服务收费管理办法）的通知》（黔价经[2000]334号）规定进行管理。

    第十六条 实行市场调节价的特约服务费，由物业管理企业与业主协商确定，并将收费项目和收费标准报当地价格、房地产主管部门备案。

    第十七条 物业管理企业在申报物业管理服务收费时（临时标准除外），应按照本办法第六条的规定向价格主管部门提供以下资料：

    一、工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》；

    二、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》；

    三、物业管理委托合同；

    四、小区物业管理服务等方面的资料；

    五、申请制定物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

    第十八条 各级价格主管部门在制定和调整物业管理服务收费标准时，应按照国家计委第10号令《政府价格决策听证暂行办法》的规定举行价格听证会。充分听取广大业主或业主委员会和物业管理企业的意见，切实维护物业管理企业和广大业主的合法权益。

    第十九条 物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交锁匙为难）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或末售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但末人住的，由该业主交纳50％物业管理公共性服务费。

    第二十条 物业管理单位收费实行年度审验制度。每年考核复审一次，管理服务质量发生变化的，相应调整其收费等级。

    年度审验采取查验物业管理企业送审材料，到现场了解情况，听取业主委员会（末成立业主委员会的由业主代表）意见的方式，对照服务收费等级对应的服务内容进行年度审验，并对被审验单位作出合格，不合格的结论，对收费年度审验不合格的，作降级、降低收费标准直至取消收费资格；对收费年度审验基本合格的，应限期整改，整改不力的，降低收费标准。

    第二十一条 物业管理单位不得擅自将物业管理区域内属于全体业主共有的公用配套设施、场地，设备或物业管理经营用房用于自身管理或开展经营活动，确因需要用于经营的，产生的收益，应用于物业管理服务费用开支。

    第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在收费地点醒目位置公布。

    第二十三条 物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

    第二十四条 物业管理企业已实施物业管理服务并收取了相应服务费的，其它部门和单位不得再向业主重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同的费项。

    第二十五条 末经价格主管部门批准或业主委员会同意，物业管理单位不得以任何名目向业主收取本规定第四条规定以外的其他费用。

    第二十六条 业主应当依照物业管理委托合同的约定，按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。

    第二十七条 物业管理单位应当定期（一般为6个月）向业主公布物业管理服务费的收支情况，接受业主或业主管委会的监督。

    第二十八条 对违反本规定的行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

    第二十九条 本规定由省价格主管部门负责解释。

    第三十条 本规定自2001年10月1日起执行。原《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》（黔价经字[1998]352号）同时废止。

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感谢: 余念农 的供稿.

经常看铅笔的文章，一直在潜水。

本人长期在物业公司与房地产公司从业，有很多话，不吐不快。第一次投稿。请老师们指点指点。

《物业管理价格管制害死人》

缘由：贵阳的一家物业管理公司，接管了一个小区。按政府规定，物业管理收费应报政府审核。因是一个小高层小区，物业公司拟定价格为：小区公共服务费 0.8元/平米，电梯服务费及公共水电费1.2元/平米，共计2.0元/平米。但政府只核准为1.6元/平米，依据是2001年10月1日开始执行的《贵州省物业管理服务收费管理办法》。

1、规定跟不上市场的发展《贵州省物业管理服务收费管理办法》2001年10月1日开始执行，迄今已近八年。



2001年的贵阳市物业管理市场，与今日不可同日而语。那时候贵阳的物业管理市场刚刚建立，大部分业主都还没有物业管理消费意识。即使在当时管理得比较好的小区，也只是看看门扫扫地剪剪草而已。经过八年的时间，市场已经有了很大的发展，很多业主早已不满足看门扫地剪草的低级服务了。同时，物价上涨、人员工资上涨、办公费用上涨，物业管理企业成本是一条陡峭的上升曲线。但什么都涨，就是物业管理费不涨。因为物业管理价格受制于一份2001年的文件。不管过去、现在、甚至未来很多年，该文件还将生效。应该说，该文件已严重跟不上市场的变化，也罔顾业主日益增长的需求。而根据一份时过境迁的文件，来制定今天的物业管理市场价格，无异于刻舟求剑，缘木求鱼。

与此相仿的是：2007年底的兰州牛肉拉面涨价事件，兰州市物价局横加干涉，禁止拉面经营业主涨价的需求。物价局只管执法，不管问题的根源。当时的实际情况是：牛肉涨价，面粉涨价，食用油涨价，房租涨价，人工涨价，独独不准牛肉面涨价。这是什么逻辑？物价局不顾经济规律，越位执法，结果是什么呢？有的拉面馆天天亏本经营，撑不下去，只有关门了事。勉强生存下来的，就偷工减料，减少牛肉面的质量。面条细了，牛肉少了，油只有一点油星，有兰州拉面之名，无兰州拉面之实。卖面的一肚子怨言，吃面的一肚子不满。这就是价格管制的恶果。

为什么贵阳的物业管理市场投诉居高不下？为什么物业管理水平与深圳、北京、上海差距很大？不能不说价格管制是一个肇因。

2、价格管制对抗国家方针国务院、温家宝总理，在全国性会议上，多次强调，中国要大力发展服务业，企业要关注服务业。这也是我们新的五年计划的重点工作目标。我们的服务业在整个GDP中的比例不到40%，而美国是80%，日本是65%，即使印度，也有50%。只要我们能提高10个点，那么带动的就业数量也是非常之大。



大力发展物业管理，符合国家的政策导向，更在目前国际金融形势下，能大量解决就业与消费问题。大家都知道，物业管理是一个人力密集型行业，是一个微利行业，人员工资福利一般要占到一个物业公司成本的60%，甚至70%。

但实际情况呢，物业管理企业却一直受到打压，受到限制，不仅看不到发展前景，连生存都成了问题。管定了价格，物业公司只能在有限的空间里进行操作。 “亏本的生意没人做”，这是商业公理。没有企业、没有人会往一个亏损的企业不断投钱。面对两难困境，物业公司在增加收入方面受政府压制，只能转而压缩成本，减少人员，压缩工资，减少服务，挣钱就不指望了，只图个保本、不亏损就万事大吉。恶性循环下去，就是物业管理质量下降，解决就业问题大打折扣。物业公司不能健康发展，员工收入停步不前，业主没有享受到需要的物业管理服务。在国家宏观政策上，政府一直在鼓励消费，扩大消费。而现状是：一个业主愿意支付每平米2元的物业管理费，享受2元/平米的服务，但政府却说，你不能享受受2元/平米的服务，你只能享受1.6元/平米的服务。如果超过1.6元，就是违法。

不知这是什么法律？不知这是什么逻辑？

3、政府不是企业

任何一家企业，制定产品的价格，都会遵从市场规律。很简单，因为一个开放的市场，都会有无数的竞争者。价格高了，没人要，价格低了，企业不挣钱，卖方买方不断的博弈和调整，购买者与出卖者都会找到一个合适的价格，双方达成成交，这就是均衡价格。这也解释了，为什么卖米的不会漫天要价，一斤大米卖一万元，虽然大米是中国人的必需品。同理，物业管理市场也是一样，物业管理企业为什么不会一平米索要100元/平米的物业管理费？因为物业管理企业知道，在目前这个市场上，这是一个不会有人接受的天价。如果物业管理企业坚持这个价格，将不会有客户上门，这家企业很快就会倒闭。

有人会说了，企业为什么定出2元/平米的价格？政府还是觉得这个价格贵了，如果是1.6元/平米，可能正好。

这里有两个问题。第一个问题，政府觉得贵不贵，并不重要，因为购买服务的是小区的业主，如果小区的业主同意，其他人无权干涉。第二，政府并不比市场更聪明，政府也不是企业，他如何能测算出1.6元是合适的，而不是1.61元，或者1.59元？第三，政府并不是服务的消费者，没有真正的体验，政府并不能真正的感受什么价格是贵，什么价格是合适。

总之，政府的职责是维护公平正义，是社会的守夜人。政府的全部工作就是维持社会的秩序，为市场营造一个公平有序的环境。而不是又当裁判，又当运动员。

4、价格管制败坏市场伦理政府对物业管理价格的管制，不符合伦理与道德。



市场存在的目的，就是发现价格，允许竞争，优胜劣汰，最终合理配置资源。通过市场竞争，真正优秀的企业会脱颖而出。所谓优秀的企业，必然是产品质量优于别人，价格比别人还要低廉的企业。所有的企业，如果都有政府划定统一的价格，那就是改革开放前的中国，全国都吃大锅饭。好的企业得不到发展，而坏的企业可以旱涝保收。好的企业本来想创新，开发出新的产品，但这条路被堵死了。做好做坏一个样，失去了发展的动力，一潭活水变成一潭死水。奖劣罚优，败坏市场道德。

有人可能会说了，物业管理不是定下一个分级收费标准吗？你可以从0.5元/平米向0.8/平米元努力啊？0.5元/平米固然可以向0.8元/平米努力，而0.8元/平米已经封顶（贵州省物业管理住宅类收费的最高标准），不知向哪里努力？而人的需求是无止境的。1960年，人们的需求是能吃饱饭就不错了，当时政府的目标，解决温饱问题就是最重要的问题。哪曾想到，2009年，很多中国人不是吃饭问题，而是减肥问题。

即使在深圳，普通住宅小区，5元/平米的物业管理费，也是一个正常水平。更别说50元/平米的高档消费。

更重要的一个问题。实行价格管制，企业如果因此而亏损，政府并不承担责任。这是一个很荒唐的事情。价格决策，是一个企业的命脉。就算是国际大公司，如果在这个问题决策失误，也有可能把一个企业拖入破产的境地。但在开放的市场里面，企业必须为自己的决策负责，谁也不能埋怨。而面对政府的横加干预，企业无可奈何执行，结果企业行将倒闭，政府却撒手不管。这是一种什么样的伦理？政府凭什么知道什么样的价格是市场需要的？政府凭什么知道什么样的价格是企业能承受的？

谁拍板谁负责，为什么政府可以拍了板却置身事外。这又是一个什么样的道德？

    附：

    贵州省物业管理服务收费管理办法

    第一条为加强我省物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，建立物业管理优质优价的竞争机制，提高物业管理服务质量，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发 [1998]34号）等法律、法规和政策，制定本办法。

    第二条 凡在本省范围内从事物业管理服务并收取费用的企业和其他经济组织以及各级政府价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的，适用本办法。

    第三条 本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

    本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受物业所有人、使用人（以下简称业主）、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维修、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

    本办法所称物业管理服务收费，是指依法经工商行政管理机关批准登记注册成立的物业管理企业、受业主、业主委员会或者其他组织的委托，按协议对物业进行管理和服务向业主收取的合理费用。

    第四条 物业管理服务费，其内容包括公共性服务费、停车场（所）管理服务费和特约服务费。

    一、公共性服务费指为业主提供公共部位、公共场所、公共事务、公用设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括：

    （一）公共环境卫生，包括清扫公共楼道、南道、电梯、走廊、小区内道路、绿化地和公共场地；定时定点收集清运用户生活办公垃圾；清洗公共场所地毯，对公共场所地板进行打蜡护理；定期对楼宇蓄水池进行清洗消毒：组织防鼠灭虫以及房屋外立面的保洁等。

    （二）维护和管理公用设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养，负责定期对化粪池进行清掏和维护：负责协助管理区内各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理等。

    （三）绿化管理，包括绿地、公共路树、花草、花卉盆景的修剪、补填、浇水、施肥、灭虫等管理。

    （四）安全保卫，负责楼宇或小区内的值班、巡逻、维持公共秩序。

    （五）高级高层楼房电梯应有专人操作。

    二、停车场（所）管理服务费，是指物业管理企业对物业管理区域内车辆停放提供服务所收取的费用。

    三、特约服务费，指物业管理企业应业主要求，为其个别需要提供服务所收取的费用。

    第五条 各级政府价格主管部门是本辖区城镇物业管理服务收费的主管机关。价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

    第六条 物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理。

    一、省级价格主管部门的管理职责：

    （一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定；

    （二）制定全省物业管理服务收费价格水平。

    （三）审批在贵州省工商行政管理局登记注册的物业管理企业的收费等级和收费标准。

    （四）与省建设厅共同调解由省级价格主管部门审批的物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。

    二、地（州、市）县（市，区，特区）价格主管部门的管理职责；

    （一）审批所在地、州、市。县（区）工商行政管理部门登记注册的物业管理企业收费等级和收费标准。具体审批权限由各地（州、市）价格主管部门确定。

    （二）监督本辖区内的物业管理企业执行价格主管部门核定的收费标准，依法查处违反《价格法》和物业管理服务收费规定的价格违法行为。

    （三）与当地物业主管部门共同调解物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。

    第七条 贵州省物业管理企业，按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，应当具有经省建设厅审定并发给的物业管理资格等级证书。

    第八条 物业管理服务收费，根据所提供服务性质、特点的不同，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。公共性服务费、停车场收费实行政府定价或政府指导价；特约服务费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。

    第九条 物业管理服务收费标准，按照既要补偿物业管理成本和合理盈利，又要考虑业主的经济承受能力确定。

    第十条 公共性物业管理服务收费标准的构成：

    一、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

    二、公用设备、设施维修及保养费；

    三、绿化管理费；

    四、公共环境清洁卫生费；

    五、安全保卫费；

    六、办公费。

    七、物业管理单位固定资产折旧费；

    八、法定税费和合理利润。

    本条第二项至第六项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

    第十一条 住宅物业管理公共性服务收费实行等级评定制度。其收费标准，根据物业管理企业提供的服务项目、服务质量、服务深度，按不同等级实行不同收费标准的优质优价按质论价的考评等级定价制度。

    第十二条 住宅物业管理公共性服务收费等级和收费标准的确定。由各级价格主管部门按《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准及评分细则》（附件一）规定的考评项目和考评内容及对应分值，原则上以独立小区（大厦，工业区）为单位审批所辖物业管理收费等级及收费标准。

    经考评达到90分以上为甲级：80分至90分（不含90分）为乙级；70分至80分（不含80分）为丙级；60分至70分（不含70分）为丁级。

    收费标准按其等级制定，甲级每月每平方米建筑面积0．60元至0．80元；乙级为0．45元至0．60元；丙级为0．35元至0．45元；丁级为0．25元至0．35元。

    公共性服务费，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准及评分细则》自评收费等级，向价格主管部门申报，价格主管部门对其进行考评后，可按评定等级对应的收费标准为基数，上下浮动不超过30％具体确定独立个区（大厦、工业区）公共物业服务收费标准。

    经考评不足60分（不含60分）的，原则上不得收取物业管理服务费。确需实施物业管理的，其公共性物业管理服务收费标准，原则上不得超过丁级的收费标准，由物业管理企业向价格主管部门报批。

    第十三条 非住宅（包括办公用房、写字楼、娱乐业、商场、娱乐服务业和别墅区）物业管理公共性服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会协商后按物业管理服务收费分级管理权限报价格主管部门批准后执行。

    末成立业主委员会的，根据物业管理实际情况，按公共性物业管理收费标准构成，由物业管理企业向价格主管部门申报临时收费标准。

    第十四条 独立小区（大厦、工业区）的公共设备、设施用电、用水费用，由各地（州、市）价格主管部根据实际情况，制定当地《物业管理公共设备、设施用电、用水费用分摊办法》，报省价格主管部门备案。

    第十五条 停车场（顶）管理服务费，按照《贵州省物价局转发国家计委关于印发（机动车停放服务收费管理办法）的通知》（黔价经[2000]334号）规定进行管理。

    第十六条 实行市场调节价的特约服务费，由物业管理企业与业主协商确定，并将收费项目和收费标准报当地价格、房地产主管部门备案。

    第十七条 物业管理企业在申报物业管理服务收费时（临时标准除外），应按照本办法第六条的规定向价格主管部门提供以下资料：

    一、工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》；

    二、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》；

    三、物业管理委托合同；

    四、小区物业管理服务等方面的资料；

    五、申请制定物业管理服务收费等级、收费标准的书面报告。

    第十八条 各级价格主管部门在制定和调整物业管理服务收费标准时，应按照国家计委第10号令《政府价格决策听证暂行办法》的规定举行价格听证会。充分听取广大业主或业主委员会和物业管理企业的意见，切实维护物业管理企业和广大业主的合法权益。

    第十九条 物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交锁匙为难）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或末售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但末人住的，由该业主交纳50％物业管理公共性服务费。

    第二十条 物业管理单位收费实行年度审验制度。每年考核复审一次，管理服务质量发生变化的，相应调整其收费等级。

    年度审验采取查验物业管理企业送审材料，到现场了解情况，听取业主委员会（末成立业主委员会的由业主代表）意见的方式，对照服务收费等级对应的服务内容进行年度审验，并对被审验单位作出合格，不合格的结论，对收费年度审验不合格的，作降级、降低收费标准直至取消收费资格；对收费年度审验基本合格的，应限期整改，整改不力的，降低收费标准。

    第二十一条 物业管理单位不得擅自将物业管理区域内属于全体业主共有的公用配套设施、场地，设备或物业管理经营用房用于自身管理或开展经营活动，确因需要用于经营的，产生的收益，应用于物业管理服务费用开支。

    第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在收费地点醒目位置公布。

    第二十三条 物业管理企业应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

    第二十四条 物业管理企业已实施物业管理服务并收取了相应服务费的，其它部门和单位不得再向业主重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同的费项。

    第二十五条 末经价格主管部门批准或业主委员会同意，物业管理单位不得以任何名目向业主收取本规定第四条规定以外的其他费用。

    第二十六条 业主应当依照物业管理委托合同的约定，按价格主管部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。

    第二十七条 物业管理单位应当定期（一般为6个月）向业主公布物业管理服务费的收支情况，接受业主或业主管委会的监督。

    第二十八条 对违反本规定的行为，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

    第二十九条 本规定由省价格主管部门负责解释。

    第三十条 本规定自2001年10月1日起执行。原《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》（黔价经字[1998]352号）同时废止。

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