莫之许：作為提款機和維穩器的房地產

bridged

2016-09-14 莫之许 口炮党人选集

圍繞現行房地產市場的一系列制度不變，大陸房地產市場的基本格局也就是高價位，並不會得到緩解，需要追問的是，為什麼要採取這樣的制度設計。

大陸近30年的經濟發展，發生在特有的空間和條件之下。包括此前30年的對外封閉，長期的城鄉二元隔絕、和所謂的計劃經濟體制，市場化的進展和對外開放的地理條件，使得大批人口由鄉村而城市，由內地而沿海。經濟發展和城市化進程，共同帶來了對於房地產的旺盛需求，刺激了房地產的持續發展。

然而，正如許多人士指出的那樣，現行的房地產模式也有著相當的弊端：如精心維持的高房價和戶籍制度的共同作用，絕大多數流動工人（農民工）並不能真正定居下來，造成了7000多萬留守兒童這樣的悲慘存在；

過高的房價也在持續地損害經濟發展的潛力。簡單來說，現行房地產模式並未能有效地滿足城市化過程中的大部分需求，反而成為了經濟、社會乃至政治問題的一部分。

大陸近30年的有限市場化及其帶來的經濟發展，是在原有體制大體維持的情況下展開的，其中與房地產相關的，首先是土地制度，其次是戶籍制度，人們習慣地將這些制度當成是前提，而不是問題來思考，從而不假思索地接受了現有模式。

很少有人想過，大陸的房地產模式能否有另外一種可能，在此，不妨讓我們拋開特有的制度約束，對比其他國家的類似發展進程，假如沒有相關的制度約束，隨著市場化進程和經濟發展，或許會是這樣一種面貌：

首先，工商活動的分工合作，會促使相近產業的企業和人員逐漸集中，一方面會形成若干超大都市圈，一方面，則在這一超大都市圈內，形成若干以產業為基礎，以地域籍貫為紐帶的聚落；

同時，大批勞動力將通過流動務工而逐漸定居下來。在這一過程中，大量土地由農業等用途轉為工商住宅等用途，北京等城市的建成區將是現在的數倍之上，而在另一方面，原有的住戶則會因個人就業和居住條件等原因，逐漸移出新形成的功能區域。

這樣的想像並非面壁虛構，而是差一點就實現的事實。1983年，幾個溫州人在南苑鄉馬村賃房搞服裝加工，銷售。很快，越來越多的溫州人聚集到了這一帶，形成了顯著的集群效應，到1994年10月，大紅門地區以溫州人為主的外來人口突破11萬人，是當地農民的7倍之多，也為當地的農民提供了不菲的收入，僅靠房租一項，當年東羅園等村的5600餘戶農民就增收3000萬元。

不難設想，該地的集群規模還將隨著進一步的經濟發展和城市擴張而急劇膨脹，最終，會形成一個以服裝為核心業務的區域商業中心，一片圍繞該中心的產業基地，以及依附於該中心的從業人員聚落。

遵循這樣路徑發展，相比現狀，會有更大得多的好處：從經濟發展而言，自然演進的工商聚落，會具有更便利的發展條件，更多的創新機會；從個人福利而言，勞動力更容易從流動到定居，類似7000多萬留守兒童的現象將不復存在；

普遍的定居，還將帶動更大規模的房地產發展，而不是回鄉興建居住率低下的住宅，更能提高資源配置的效率，也為長期的經濟發展提供更多的動力。即使是從政府收益的角度，這樣的路徑也應該是有利的，畢竟，更良性和更可持續的經濟發展是可欲的。

不過，現實卻恰恰相反。 1995年，當地出動機關幹部、執法人員3000餘人，對「浙江村」進行了一次規模空前的大清理。擺上台面的治安或秩序理由並非根本，因為這本就是政府的基本功能，無論怎樣的產業和人員聚集均應加以滿足。在筆者看來，真正讓統治者難以接受的，是這樣的自發演進對於現行制度的衝擊。

在現行制度下，鄉村居民的身份屬性、農村土地的集體性質，基層政權的治理結構是三位一體的存在，通過這樣的捆綁，體制就能保持從身份、經濟到政治上對在地居民的直接控制，並通過這一控制滿足基層治理。市場化的出現，需要人員、資本、產品和信息的快速流動，對現行制度勢必會造成衝擊。

假如如果土地是私有且可流動的，上述的捆綁將不復存在，外出務工的農民，可以將家鄉的土地賣掉，作為進城的第一筆基金，而在城市周邊，隨著外來人口的持續增加，集群效應的不斷發酵，土地勢必大為升值，相當部分在地居民將會在獲得土地收益後離開該區域，無論是哪一種情況，對於現有制度而言，這將意味著極權體制從最基層的動搖。

也正因此，當局並不願意土地私有化，同時也就必然會警惕「浙江村」這樣的新生事物。壓倒性的外來人口優勢，以地域籍貫為紐帶的自治社會，會對基層治理結構帶來顛覆性的衝擊，從而，搗毀「浙江村」並將之導入政府管制的軌道，也就勢在必行。

如今，大紅門一代已經轉型成了興旺的服裝貿易區，而其周邊聳立的，已經有數個大型樓盤社區，以當局的意願，一切都有條不紊地進展著。

「浙江村」的命運，其實早在20年前就預示了此後的房地產模式乃至「中國模式」：市場化的發展不能威脅到既有的極權控制體系，而是要被逐步分解並納入到既有的控制體系之中。也因此，不會有土地私有化，也不允許自治社區的出現，通過土地壟斷並因此維持高房價，不僅可以從中攫取到經濟發展的大部分份額，同時也就形成了有效的進城壁壘，有助於體制逐步消化人口流動帶來的衝擊，哪怕為此付出7000多萬留守兒童的代價也在所不惜。

在這個意義上，現行房地產模式不僅是提款機，還是維穩器，每一個為此付出高價的購房者，又或者是家庭離散的痛苦承受者，其實也是在為這個體制的運行買單。