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房地产行业能否被拯救 zz

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发表于 2-24-2009 03:14:44 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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原帖链接:http://622007803.qzone.qq.com/blog/1235456607



房地产业搭上了产业振兴计划末班车,成为第10个进入振兴计划的产业。房地产业之所以挤掉能源业,主要在于其对产业链的带动作用,以及对GDP的巨大贡献,尽管计划具体内容尚未披露,但从分析人士的预测来看,房地产振兴计划与其他产业计划相仿佛,也依然从两个方面着手:一是从需求端出发,通过税收减免和财政补贴,以刺激需求,放大交易量,维持增长率;一是从供应端入手,通过财税、金融、政策等多种手段帮助企业,尤其是缓和资金链紧张的问题,防止企业倒闭,这除了维持增长的考虑之外,也包含了维持就业的意图。

但是,房地产企业多年高歌猛进,一路走来,潜在需求已消化大半,企业扩张又过猛,如今“拐点”初现,正所谓冰冻三尺,非一日之寒,所谓产业振兴计划能挽狂澜于既倒吗?

近年来,房地产价格猛升,对此有两种截然对立的看法。一方认为,价格上涨来源于需求的放大。随着中国经济的增长,人均购买力持续放大,城市化水平不断提高,因此而产生的大量需求,推动了房地产价格上涨。从统计数字来看,这个观点并非没有根据:若仅以汇率价格计算,中国人均GDP由1990年的370美元上升到2008年的3130美元左右(若以购买力评价计算,这一数字将更高),与此同时,中国城市化比例由1990年的26.41%上升至2007年底的44.9%,由此而出现对房地产的巨大需求,应在情理之中。

但是,这一观点很难解释房地产价格的爆炸式增长,如2007年12月份,商品住宅价格同比上涨了17%,就远超过同期GDP上涨速度。此外,中国贫富差距持续扩大,这意味着高收入人群购房能力变得更强,但中低收入阶层却不尽然,因此,人均GDP的增长并不意味着更多的人能买的起房子。反对一方就认为,房地产价格上涨已经脱离了自住这样真实需求的支持,相当多的房产购买主要来自投资需求,甚至大有炒作之嫌疑;至于炒作资金的来源,有的认为来自人民币升值引来的境外热钱,有的认为来自流动性过大,也有人认为,因为民营企业经营环境恶化,许多经营资金流入了房地产市场……

其实,上述观点都可以用于解释价格的上涨,尽管在逻辑上看似格格不入,但在实际中,却可能接踵出现:真实的自住需求的放大,带动了房地产价格的上涨,价格的上涨信号招引来逐利的资本,进而无论是自住还是投资,又甚至是投机,只要是真金白银,又会聚到一起,继续给予房地产价格上涨以支持……如此周而复始的循环,在人民币升值、外汇储备持续增加、民营企业经营环境变化等等宏观条件的配合,进一步放大了信号,共同作用于人们的预期时,雪球越滚越大,房地产价格的如此上涨也就理所当然了。

但是,房屋毕竟是供人居住使用的,长期真实需求对价格的约束不可能因为短期炒作因素而消失,而早晚会回来左右价格水平。随着国际金融危机的蔓延,外部热钱回流自保;再有钱的富人,也不能只投资于房屋;所谓的投机泡沫,也总有到头的一天,因此,很少有人能否认,在短期内,剔除炒作因素后,中国的房价将有所下跌。但是,这样的下跌是长期拐点的到来,还是将在剔除泡沫后止跌回升呢?在我看来,这既是房地产产业振兴计划提出最需要关注的前提,也决定了振兴计划能否实现。

不少人坚持认为,由于中国城市化比例并不算高,加上年轻人口总量巨大,只要中国经济能保持一定增速,那么,长期的真实需求依旧是巨大的。从长期来看,中国房地产价格仍有可能稳中有升。因此,只要保持信心,加强扶持,房地产业就将由严冬回暖,但是,对此我却有不同的看法。

表面上看,中国的城市化水准并不高,但是,这一统计以市镇居民总数为基础,而没有计入尽管拥有农村户口,却在城市工作、生活的不少于2亿的人口,如果计入这部分人口,中国的真实城市化水准将为此提高将近14个百分点,而接近60%,换言之,并没有那么多的人口等待着从乡村迁往城市(考虑到农业GDP占比已经下降到15%以下,农村居民也很难有钱进入到城市中来)。因此,中国房地产市场的真实需求,应该也只能从已经进城的2亿人口,以及他们依旧留守在乡,但又完全仰赖于他们收入的亲人中去寻找,可是,他们能提供这样的需求吗?他们的收入足以支撑这样的需求吗?

近年来,进城农民的收入水平略有回升,2007年人均收入达到了1200元左右,稍有常识即不难看出,这样的收入不要说买房了,连租套房都成问题。以所谓中国制造为引擎的外向经济发展,将数量众多的农村人口带进了城市,但是,这一模式完全建立在低价格优势之上,并不足以支撑广大进城农民收入水准的持续增长,在可见的未来,进城农民依旧很难在现行价格水平上购买房屋,提供不了房地产价格所需的需求支撑。而无论从人口的绝对数量还是生育率来看,农民后代也都远远多过于城市居民后代,所谓的人口红利,也很难体现在房地产价格之上。

相反,不断高涨的住房价格带动的土地、厂房等成本上涨,反倒可能将他们的工厂和他们自身一并驱离,2008年不断出现的倒闭潮的背后,就有这样的因素存在。如果是这样,则中国整体经济发展也将受到影响,如此一来,支撑房地产价格止跌回稳的三大因素——城市化进程、人口红利、经济持续高速增长——统统将化为乌有,所以,即将出台的房地产产业振兴计划所能起到的作用,就很难乐观了。

记得还是去年两会期间,我在某网站关于房价拐点的讨论上曾说过:城市就是个吸血鬼,买不起房你就走。谁不向往在都市里幸福地生活,但也并不是所有人都能够实现这样的梦想,看似现实残酷的论断背后,其实是对中国发展模式的长期隐忧,也是在同一次讨论中我也说过:房价不拐则已,一拐必然是长期的。

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 楼主| 发表于 2-24-2009 03:14:44 | 只看该作者

房地产行业能否被拯救 zz

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房地产业搭上了产业振兴计划末班车,成为第10个进入振兴计划的产业。房地产业之所以挤掉能源业,主要在于其对产业链的带动作用,以及对GDP的巨大贡献,尽管计划具体内容尚未披露,但从分析人士的预测来看,房地产振兴计划与其他产业计划相仿佛,也依然从两个方面着手:一是从需求端出发,通过税收减免和财政补贴,以刺激需求,放大交易量,维持增长率;一是从供应端入手,通过财税、金融、政策等多种手段帮助企业,尤其是缓和资金链紧张的问题,防止企业倒闭,这除了维持增长的考虑之外,也包含了维持就业的意图。

但是,房地产企业多年高歌猛进,一路走来,潜在需求已消化大半,企业扩张又过猛,如今“拐点”初现,正所谓冰冻三尺,非一日之寒,所谓产业振兴计划能挽狂澜于既倒吗?

近年来,房地产价格猛升,对此有两种截然对立的看法。一方认为,价格上涨来源于需求的放大。随着中国经济的增长,人均购买力持续放大,城市化水平不断提高,因此而产生的大量需求,推动了房地产价格上涨。从统计数字来看,这个观点并非没有根据:若仅以汇率价格计算,中国人均GDP由1990年的370美元上升到2008年的3130美元左右(若以购买力评价计算,这一数字将更高),与此同时,中国城市化比例由1990年的26.41%上升至2007年底的44.9%,由此而出现对房地产的巨大需求,应在情理之中。

但是,这一观点很难解释房地产价格的爆炸式增长,如2007年12月份,商品住宅价格同比上涨了17%,就远超过同期GDP上涨速度。此外,中国贫富差距持续扩大,这意味着高收入人群购房能力变得更强,但中低收入阶层却不尽然,因此,人均GDP的增长并不意味着更多的人能买的起房子。反对一方就认为,房地产价格上涨已经脱离了自住这样真实需求的支持,相当多的房产购买主要来自投资需求,甚至大有炒作之嫌疑;至于炒作资金的来源,有的认为来自人民币升值引来的境外热钱,有的认为来自流动性过大,也有人认为,因为民营企业经营环境恶化,许多经营资金流入了房地产市场……

其实,上述观点都可以用于解释价格的上涨,尽管在逻辑上看似格格不入,但在实际中,却可能接踵出现:真实的自住需求的放大,带动了房地产价格的上涨,价格的上涨信号招引来逐利的资本,进而无论是自住还是投资,又甚至是投机,只要是真金白银,又会聚到一起,继续给予房地产价格上涨以支持……如此周而复始的循环,在人民币升值、外汇储备持续增加、民营企业经营环境变化等等宏观条件的配合,进一步放大了信号,共同作用于人们的预期时,雪球越滚越大,房地产价格的如此上涨也就理所当然了。

但是,房屋毕竟是供人居住使用的,长期真实需求对价格的约束不可能因为短期炒作因素而消失,而早晚会回来左右价格水平。随着国际金融危机的蔓延,外部热钱回流自保;再有钱的富人,也不能只投资于房屋;所谓的投机泡沫,也总有到头的一天,因此,很少有人能否认,在短期内,剔除炒作因素后,中国的房价将有所下跌。但是,这样的下跌是长期拐点的到来,还是将在剔除泡沫后止跌回升呢?在我看来,这既是房地产产业振兴计划提出最需要关注的前提,也决定了振兴计划能否实现。

不少人坚持认为,由于中国城市化比例并不算高,加上年轻人口总量巨大,只要中国经济能保持一定增速,那么,长期的真实需求依旧是巨大的。从长期来看,中国房地产价格仍有可能稳中有升。因此,只要保持信心,加强扶持,房地产业就将由严冬回暖,但是,对此我却有不同的看法。

表面上看,中国的城市化水准并不高,但是,这一统计以市镇居民总数为基础,而没有计入尽管拥有农村户口,却在城市工作、生活的不少于2亿的人口,如果计入这部分人口,中国的真实城市化水准将为此提高将近14个百分点,而接近60%,换言之,并没有那么多的人口等待着从乡村迁往城市(考虑到农业GDP占比已经下降到15%以下,农村居民也很难有钱进入到城市中来)。因此,中国房地产市场的真实需求,应该也只能从已经进城的2亿人口,以及他们依旧留守在乡,但又完全仰赖于他们收入的亲人中去寻找,可是,他们能提供这样的需求吗?他们的收入足以支撑这样的需求吗?

近年来,进城农民的收入水平略有回升,2007年人均收入达到了1200元左右,稍有常识即不难看出,这样的收入不要说买房了,连租套房都成问题。以所谓中国制造为引擎的外向经济发展,将数量众多的农村人口带进了城市,但是,这一模式完全建立在低价格优势之上,并不足以支撑广大进城农民收入水准的持续增长,在可见的未来,进城农民依旧很难在现行价格水平上购买房屋,提供不了房地产价格所需的需求支撑。而无论从人口的绝对数量还是生育率来看,农民后代也都远远多过于城市居民后代,所谓的人口红利,也很难体现在房地产价格之上。

相反,不断高涨的住房价格带动的土地、厂房等成本上涨,反倒可能将他们的工厂和他们自身一并驱离,2008年不断出现的倒闭潮的背后,就有这样的因素存在。如果是这样,则中国整体经济发展也将受到影响,如此一来,支撑房地产价格止跌回稳的三大因素——城市化进程、人口红利、经济持续高速增长——统统将化为乌有,所以,即将出台的房地产产业振兴计划所能起到的作用,就很难乐观了。

记得还是去年两会期间,我在某网站关于房价拐点的讨论上曾说过:城市就是个吸血鬼,买不起房你就走。谁不向往在都市里幸福地生活,但也并不是所有人都能够实现这样的梦想,看似现实残酷的论断背后,其实是对中国发展模式的长期隐忧,也是在同一次讨论中我也说过:房价不拐则已,一拐必然是长期的。

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