南方都市报:试看晚清以来北京的房地产价格

bridged

本文通过一路BBS站telnet客户端发布


晚清以来 北京的房地产价格
2009-03-30  南方都市报 作者：洪振快


唐代诗人顾况曾经拿白居易的名字开玩笑，说长安“居大不易”。长安是首都，生活
成本很高，文坛领袖顾况拿文学青年白居易的名字开玩笑，倒也并非完全是戏谑。
中国历代首都，都有“居大不易”的情况。那么，导致首都“居大不易”的原因是什么
呢？从历史上看，原因主要是米贵———这一点在“长安米贵”、“米珠薪桂 ”之类的成
语中可见一斑，至于“居”，却并非那么让人苦恼。这一点，从百余年来北京的房租
与大米的关系中也可以看出来。


晚清光绪年间，名士李慈铭在户部任职，他租住了一套大房子，是已故闽浙总督季
文昌的住宅，地段很好，房子宽敞气派（曾朴在《孽海花》中有详细描述），每月的
房租只有6两银子。当时京城的米价是一石3两银子。这就是说，住这么一所大宅
子，月租仅相当于2石米的价钱。一石米大约是现在的155斤。这座宅院除了花圃、
庭院之外还有20多间屋子，以单间计算，每间的月租金大约是15斤米。这个房租还
是光绪六年（1880）涨价以后的，此前每月只需4两银子，还要便宜1／3.民国时
候，鲁迅在北京生活。1923年8月他搬入砖塔胡同61号，三间正房，不算厨房等公
用空间，房租每月8圆。按当时的米价，8圆可买100 斤多一点的米，算下来每间房
的月租是30多斤米。这个租金看来有点偏高。据著名社会学家陶孟和的调查，1927
年北平10户小学教员家庭平均人口5.2 人，住房平均4间，房租平均6圆。当时白米
每斤约需0.1圆，算下来每间房的月租金是约15斤米。按照1932年官方数据，当时
每间房的租金，楼房是2— 4圆，瓦房1—3 圆，灰房0.5—2圆。


这种状况一直沿续到解放初期。北京历史上有许多会馆，多是京官为了方便家乡士
人来京应试及候补官员暂住捐建的，同乡求居例不交租，或只交很少一点管理费，
而多余的房子则用来出租，用于修理等费用。解放后，由于会馆拖欠房地产税极为
普遍，影响国家财政收入，故北京市政府要求各省成立“会馆财产管理委员会”。之
后要求住户正常交租，据其后的整顿报告，各省会馆房租每间每月通常是十几斤
米，云南、陕西则为21斤光景，算是高的，这个租金大致就是当时的房租市场水平。


我们可以看到，从晚清到解放初期，北京的房租通常就是每间房月租金十几斤米。
货币可以涨跌无常，而用米来衡量，则房租保持着相对的稳定，变化不大。


那么，同时期的收入水平如何呢？李慈铭当京官的正式收入不算高，大致是每年
100两银子和7.8石的米，但他每年有数百上千两银子的灰色收入，因此，尽管租住
大宅院，年租72两银子还是不值一提。鲁迅当年月收入有300圆光景，房租8圆自属
小事。1927年接受调查的十户北平小学教员月均收入为56.39 圆，房租6圆也不是
问题。解放初，1950年11月13日政务院通过并下达的中央人民政府各直属机关新参
加工作人员试行工资标准规定的每月工资，主席的1 级工资是米3400斤，21级到16
级的科员工资是240—400斤米，最低级别的25级勤杂人员工资是120斤米。由此可
知，哪怕是一个最低级别的勤杂人员，即便单位没有给他房子，他需要自己去租一
间房子住，房租也不是太大的压力。


由于房产产权归属个人，而个人情况千差万别，存在充分的市场竞争，所以房子的
租金及售价不致于背离市场规律，历史上人们生活在北京并没有感到住房的重负。
但随着土地、房产的国有化，近半个世纪却成了大问题。福利分房时代，由于建设
严重迟滞，住房成了稀缺资源，人们为了一套住房要争得头破血流，即便是被称为
“文化昆仑”的钱钟书先生，都曾为此与人打架。福利分房取消之后，住房建设力度
加大，供应大幅提升，但房价却又成了人们不堪承受之重。据北京市统计局信息，
2008年1—3季度，北京四至五环之间住宅期房均价为16215元/平方米，一套60平方
米的房子需要97万元。2007年，北京人均工资收入约 22000元，家庭平均为2.7
人，家庭年收入为6万元。以年结余3万元来算，买一套60平方米的房子，需要33
年。而60平方米是国务院文件上的温饱型住房标准，四五环之间也不算特别优越的
地段。于此可见，房价与居民购买力之间相距确实太远，一家人一辈子的辛劳可能
还买不下一套地段一般的温饱型住房。


综上所述，现在北京的房价之高，处于历史上从未有过的高位，也远远超出了人们
能够承受的水准了。这只能说明一个问题：现在的房价是不正常的。这从横向比较
上也得到验证，纽约、东京房价虽高，但相对于收入来说，也远远不如北京这样离谱。


那么，到底是什么原因导致了这一结果呢？答案是：房地产已成为权力瓜分社会财
富的盛宴，普通老百姓的个人福利被无形中削夺了。


高房价后面到底有什么玄机呢？前不久，全国政协委员、恒大地产集团董事局主席
许家印在参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成，指出房价之
高高在三个方面：一、地价，占房价的平均比已达30%左右；二、税费，房地产开
发环节征收的各类税费高达一百多项，加起来占到房价的30%至40%；三、利润，房
产商的高利润率，远高于房地产企业利润不超过5%的国际通常情况。由于地价、税
费都转嫁到购房者身上，所以房价畸高。其实，还有一项费用也转嫁到了购房者身
上，那就是房地产开发的“灰色成本”。地价、税费、“灰色成本”，加上房产商的高
利润率，所以房价不得不高。从这些导致高房价的因素可以看出，地价、税费的享
有者是政府，“灰色成本”的享有者则是围绕着政府权力的人群，而房地产商中也有
相当一部分拥有权力背景，所以，高房价实际上是权力攘夺民财、瓜分社会财富的
结果。




   

--

bridged

本文通过一路BBS站telnet客户端发布


晚清以来 北京的房地产价格
2009-03-30  南方都市报 作者：洪振快


唐代诗人顾况曾经拿白居易的名字开玩笑，说长安“居大不易”。长安是首都，生活
成本很高，文坛领袖顾况拿文学青年白居易的名字开玩笑，倒也并非完全是戏谑。
中国历代首都，都有“居大不易”的情况。那么，导致首都“居大不易”的原因是什么
呢？从历史上看，原因主要是米贵———这一点在“长安米贵”、“米珠薪桂 ”之类的成
语中可见一斑，至于“居”，却并非那么让人苦恼。这一点，从百余年来北京的房租
与大米的关系中也可以看出来。


晚清光绪年间，名士李慈铭在户部任职，他租住了一套大房子，是已故闽浙总督季
文昌的住宅，地段很好，房子宽敞气派（曾朴在《孽海花》中有详细描述），每月的
房租只有6两银子。当时京城的米价是一石3两银子。这就是说，住这么一所大宅
子，月租仅相当于2石米的价钱。一石米大约是现在的155斤。这座宅院除了花圃、
庭院之外还有20多间屋子，以单间计算，每间的月租金大约是15斤米。这个房租还
是光绪六年（1880）涨价以后的，此前每月只需4两银子，还要便宜1／3.民国时
候，鲁迅在北京生活。1923年8月他搬入砖塔胡同61号，三间正房，不算厨房等公
用空间，房租每月8圆。按当时的米价，8圆可买100 斤多一点的米，算下来每间房
的月租是30多斤米。这个租金看来有点偏高。据著名社会学家陶孟和的调查，1927
年北平10户小学教员家庭平均人口5.2 人，住房平均4间，房租平均6圆。当时白米
每斤约需0.1圆，算下来每间房的月租金是约15斤米。按照1932年官方数据，当时
每间房的租金，楼房是2— 4圆，瓦房1—3 圆，灰房0.5—2圆。


这种状况一直沿续到解放初期。北京历史上有许多会馆，多是京官为了方便家乡士
人来京应试及候补官员暂住捐建的，同乡求居例不交租，或只交很少一点管理费，
而多余的房子则用来出租，用于修理等费用。解放后，由于会馆拖欠房地产税极为
普遍，影响国家财政收入，故北京市政府要求各省成立“会馆财产管理委员会”。之
后要求住户正常交租，据其后的整顿报告，各省会馆房租每间每月通常是十几斤
米，云南、陕西则为21斤光景，算是高的，这个租金大致就是当时的房租市场水平。


我们可以看到，从晚清到解放初期，北京的房租通常就是每间房月租金十几斤米。
货币可以涨跌无常，而用米来衡量，则房租保持着相对的稳定，变化不大。


那么，同时期的收入水平如何呢？李慈铭当京官的正式收入不算高，大致是每年
100两银子和7.8石的米，但他每年有数百上千两银子的灰色收入，因此，尽管租住
大宅院，年租72两银子还是不值一提。鲁迅当年月收入有300圆光景，房租8圆自属
小事。1927年接受调查的十户北平小学教员月均收入为56.39 圆，房租6圆也不是
问题。解放初，1950年11月13日政务院通过并下达的中央人民政府各直属机关新参
加工作人员试行工资标准规定的每月工资，主席的1 级工资是米3400斤，21级到16
级的科员工资是240—400斤米，最低级别的25级勤杂人员工资是120斤米。由此可
知，哪怕是一个最低级别的勤杂人员，即便单位没有给他房子，他需要自己去租一
间房子住，房租也不是太大的压力。


由于房产产权归属个人，而个人情况千差万别，存在充分的市场竞争，所以房子的
租金及售价不致于背离市场规律，历史上人们生活在北京并没有感到住房的重负。
但随着土地、房产的国有化，近半个世纪却成了大问题。福利分房时代，由于建设
严重迟滞，住房成了稀缺资源，人们为了一套住房要争得头破血流，即便是被称为
“文化昆仑”的钱钟书先生，都曾为此与人打架。福利分房取消之后，住房建设力度
加大，供应大幅提升，但房价却又成了人们不堪承受之重。据北京市统计局信息，
2008年1—3季度，北京四至五环之间住宅期房均价为16215元/平方米，一套60平方
米的房子需要97万元。2007年，北京人均工资收入约 22000元，家庭平均为2.7
人，家庭年收入为6万元。以年结余3万元来算，买一套60平方米的房子，需要33
年。而60平方米是国务院文件上的温饱型住房标准，四五环之间也不算特别优越的
地段。于此可见，房价与居民购买力之间相距确实太远，一家人一辈子的辛劳可能
还买不下一套地段一般的温饱型住房。


综上所述，现在北京的房价之高，处于历史上从未有过的高位，也远远超出了人们
能够承受的水准了。这只能说明一个问题：现在的房价是不正常的。这从横向比较
上也得到验证，纽约、东京房价虽高，但相对于收入来说，也远远不如北京这样离谱。


那么，到底是什么原因导致了这一结果呢？答案是：房地产已成为权力瓜分社会财
富的盛宴，普通老百姓的个人福利被无形中削夺了。


高房价后面到底有什么玄机呢？前不久，全国政协委员、恒大地产集团董事局主席
许家印在参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成，指出房价之
高高在三个方面：一、地价，占房价的平均比已达30%左右；二、税费，房地产开
发环节征收的各类税费高达一百多项，加起来占到房价的30%至40%；三、利润，房
产商的高利润率，远高于房地产企业利润不超过5%的国际通常情况。由于地价、税
费都转嫁到购房者身上，所以房价畸高。其实，还有一项费用也转嫁到了购房者身
上，那就是房地产开发的“灰色成本”。地价、税费、“灰色成本”，加上房产商的高
利润率，所以房价不得不高。从这些导致高房价的因素可以看出，地价、税费的享
有者是政府，“灰色成本”的享有者则是围绕着政府权力的人群，而房地产商中也有
相当一部分拥有权力背景，所以，高房价实际上是权力攘夺民财、瓜分社会财富的
结果。




   

--