『市區重建策略檢討』公民社會高峰會後記

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昨天去了由社聯主辦的「『市區重建策略檢討』公民社會高峰會」，上午主要是一些學者發言及學生訪問重建區居民錄像，而下午則主要是台下發言討論時間。出席的除了學者、學生、重建居民及一直以來關注重建問題的人士外，亦有幾位發展局的人員，不過就以聆聽為主，絕少發言。重建一直是個複雜的問題，涉及業主、租客、商戶、使用者等不同的群體，不同地區、不同樓房有不同的情況及需求，以及過程中亦涉及不同的工作團體參與，是次公民高峰會難免會有激烈爭辯。

就「是否要凍結市建局」這核心論點，會中難達成共識，這我覺得是起初便可以預見的。問題徵結是有不少樓房於十多年前就被劃定為重建區，居民很自然就寧願等物業回收而停止維修樓房，想不到十多年後仍未進行回收程序，令原本可以持斷維修及更新的樓房變得殘破。儘管這是前土發公司及現時市建局造成的問題，但是這批居民現時急切期待物業回收確實是不能否認的事實。另外，在其他的重建區，亦有樓房有進行持續維修，根本毋需進行回收重建。要平衡這些不同的個案，在短短一個高峰會或研討會要達成多方共識，可說是不可能的。在期望有組織能在諮詢期這一年內繼續召開更多持份者溝通會外，我希望先提出這些建議。

先自我申報一下，我本身是住在新界區的唐樓，市區重建雖然對我自己的樓房甚無影響，但是許多重建舊區都是我經常喜歡前往的地區，有著香港一直以來承傳著、現在快被磨滅胎盡的人情味，有大排檔、手制魚蛋、小士多、茶餐廳、小店鋪、傳統工藝等在新建區不復再的真香港。如果失去了這些地方，只餘下一個又一個商場，或是人工「舊街」配露天茶座的高消費空殼，那我在工餘時間還有甚麼地方可逛呢？我將來怎向下一代展述「香港」呢？所以，雖然我只是重建區的使用者，但希望我的下列六大建議可以幫助這些舊區的香港文化得以延續。

一. 立刻重新評估所有重建區，向居民展述建築及工程師的客觀意見，以持份者投票方式決定每棟樓房應進行復修或重建

此首項建議我認為是不能等待諮詢期完結、是必需立刻執行的。昨天的會議中可見，有有重建區的樓房急切需要回收，亦有重建區的樓房本身是有進行持續修，但由於諮詢期歷時兩年，讓現行制度運作下去的話，很可能會讓毋需回收的樓房被迫回收。這些事例不單讓這些業主的維修工作及資金白廢了，同時還會減低全港舊樓業主維修舊物業的意慾，亦可能讓大大小小的業主立案法團對維修出現分歧，固此必需停止。最直接的方法，就是重新評估所有重建區，讓提供第三方的客觀數據，居民比較維修成本與回收樓價，以及評估社區網絡流失對生活的影響，再投票決定是否由重建轉為修復。

二. 市建局的工作方針轉為以更新 (renew) 為優先，協助業主修維樓宇，重建 (rebuild) 為最後考慮

由海外例子可以知道，拆毀式重建在不同國家都已在七十年代起停用，因為一方面破壞社區，另一方面亦非都市持續發展最具成本效益的方法。以至香港的例子亦可以看到，用總工程費四百萬、每戶十多萬的樓宇維修費，可以讓每戶單位由市值三百萬提升至一千萬。市建局應立即停止以重建主導的工作方針，改為主力協助業主解決矛盾及分歧、解決資金問題，進行樓宇復修工作。由有在樓宇無法維修的情況下，才進行重建這最後選擇。
(註一：可以與現正進行鼓勵舊樓維修的屋宇處合作，例如將決定維修的個案交由屋宇處跟進)
(註二：出資協助維修舊樓是具公眾利益的，因為舊樓多為商住性質，提供多元社區服務，同時舊區街鋪具備連繫社區及地區經濟作用，對復修此類樓房對整體社區帶有正百作用)

三. 停用及禁止任何導致社區分化及破壞鄰舍關係之行政手法

一直以來，來自不同重建區的居民都表示回收樓價的保密協定、「逐點擊破」式回收及「先規劃後賠償」等程序及手法嚴重破壞社區鄰社關係。姑勿論以上情況是有心或無意，市建局既然有「以人為本」的工作方針，就必需停止所有會導致社區分化及破壞鄰舍關係之行政手法，並於往後進行協助維修或重建項目時先評估所採用之工作程序會否有同類問題。

四. 確立「不犧牲任何一個原業主及租戶權益」的基本守則

雖然市建局不時舉出重建區局民得益的例子，但同時卻仍然怨聲載道，問題在於局方只重視成功例子，而忽視受影響的市民。為了根治此問題，以及讓市區更新達至「改善市民生活質素」的目標，市建局必需確立「不犧牲任何一個原業主及租戶權益」為基本工作守則，重視、深入了解及解決所有業主及租戶 (包括住宅及商鋪) 由於重建或更新所面對的問題或困難，不能因為重建而讓原本生活安穩的市民無端端要作出犧牲。

五. 建立由持份者及獨立專家主導之監察機制監察機制

現時市建局並無行之有效的監察機制，監督《市區重建策略》之實際執行，重建區居民只見文件寫得美好，執行慘不忍睹，但卻有怨無路訴。政府必需立法建立由持份者及獨立專家 (包括建築師、工程師、規劃師、文化保育人士等) 主導之監察組織，讓受重建或維修所影響的居民可以求助及申訴，以監督《市區重建策略》之切實執行。

六. 社工服務交由監察市建局的組織管理

現時市建局所管理的重建社工服務，對社工的工作有極多限制，而社工亦難以協助居民向其老闆 -- 市建局 -- 作出抗爭，直接影響社工無法最全面及深入協助居民。最直接的解決方法，是將社工管理工作交由此監督小組負責，讓社工毋需再受命於市建局。如是者，社工就可以協助執行上述之第四點，深入了解每戶業主及租戶的個案，積極幫助居民爭取權益，讓所有居民都真正受惠於重建或維修。

上述六項建議為筆者過往關注市區重建的看法以及出席「『市區重建策略檢討』公民社會高峰會」後的小結，希望可以引起討論。第一點如重建區居民都廣泛支持，可以考慮盡快組織行動，以立刻停止不民主、不合理的重建工程。


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