时寒冰：警惕住宅质量隐患造成惨烈悲剧

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    6月27日5时30分许，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼轰然倒塌，声如地震，楼房底部原本深入地下的数十根管桩被“整齐”地折断后裸露在外。
    这件事情震惊了全球。

    （一）假如再有居民楼轰然倒塌

    上海13层住宅楼轰然倒塌，总还是令人感到庆幸的：幸亏这栋住宅还没有住人，否则，大楼凌晨5时30分倒塌，可能造成数百人的人道灾难！
    问题是，这种隐患能够排除吗？
    中国商品房质量的垃圾化，所留下的巨大隐患，在未来可能突然在某一居民楼爆发。上海这栋13层住宅楼的倒塌，发出了一个令人心惊胆寒的警示：当心住宅楼成为导致人道主义灾难的坟场！
    2006年5月，国内多家媒体报道了这样一则新闻：杭州市余杭区人和家园的一位业主，因为装修砸开了卫生间的墙体过梁，他吃惊地发现：过梁上原本应该有两根起支撑作用的12毫米螺纹钢筋，竟然是两根毛竹！消息传开，业主们紧急查看自家房子，结果发现多处质量问题：混凝土浇筑的地板下全是建筑垃圾、水泥地面用手就可抠开。
    这篇报道，引起了社会各界的强烈反响，但未见到下文。
    在今年年初中央电视台的《辩辩辩》节目中，靠拉开发商广告为生、与多位开发商交情深厚的蔡鸿岩，竟然厚颜无耻地声称，如果房价下跌，开发商将把10跟钢筋减成5根。蔡鸿岩一句话，爆出了开发商的潜规则，把中国价高质劣的商品房真相展现在亿万观众面前（有兴趣者可以看一下我们的辩论实况录像，见：http://shihb.blog.sohu.com/109700334.html）。全国的观众更看到了另外一幕：在蔡鸿岩说出钢筋减半的惊人观点时，在场的所有开发商都一言不发，持默认态度！
    蔡鸿岩的话不幸被验证。在上海13层住宅楼倒塌的现场：“记者也在现场看到，裸露的地基桩体上，部分混凝土横切面似乎出现少量蜂窝状空缝，裸露的钢筋并不多。”
    偷工减料迹象，已经裸露于光天化日之下！
    更离谱的是，经营这家倒塌的住宅楼的开发商，注册资本仅800万元，而该小区的总价值超过8个亿！开发商四两拨千斤，以小投入获取巨额暴利的真相，由此显得极其分明。即使任志强们狡辩，也无法遮掩铁的事实。尽管如此，现在政府依然在降低开发商的自有资金比例！匪夷所思！
    中国建筑物短命现象，越来越突出。每个人都可以从自己所在的城市找到答案：五、六十年代的建筑物，现在完好无损，而八、九十年代的建筑物，已经所剩无几了。北京中体博物馆，它是在北京举办亚运会时兴建的，但到2005年，85%以上的地板和墙体已出现贯通性开裂，承重钢梁断裂，存在重大安全隐患。而这座建筑竟获得过“特别鲁班奖”。这既暴露出施工方对质量不够负责任，也暴露出有关部门对建筑质量把关的不严格，否则，也不至于将荣誉授予这样一个存在严重问题的工程。
    建设部住宅产业化促进中心一位副主任曾经指出，“国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”而我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。我国建筑的实际寿命与设计通则的要求存在巨大差距。
    地产大鳄任志强先生曾撰文指出：我国目前的住宅建筑平均寿命仅为30年。大多数80年代初期建设的住房已面临着大量拆除的阶段，这也就是为什么我国的GDP已连续多年地保持着10%左右的高增长，但国民财富的增加却远远地低于GDP增长速度地原因。我们在大量的重复着建设拆除，再建设再拆除的过程，虽有GDP增长，却没有存量增长的原因。
    中国国民承受着世界最贵的房价（与收入相比），得到的却往往是最恶劣的质量和服务。上海这栋倒塌的13层楼，把开发商的暴利彻底展现在全国人民面前。据报道：“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号地块编号闵字（2003）197号，土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率1.8，中标价格4600万元。以这一成交价格计算，土地楼板价格不到604元/平方米，仅占到目前房价的4.2%。而这样的房子，居然卖到了14000一平方米！任志强等开发商，经常强调地价占据房价的主体，其实是把过去低价拿的地以现在的高价来折算，以遮掩房价暴利真相！
    开发商和一些地方政府官员在狼狈为奸，牟取巨额暴利的同时，却不重视质量问题。最近几年，房价飞涨，开发商为了及时开盘上市，牟取暴利，拼命赶工期，在监督缺位的情况下，又常常偷工减料，埋下了巨大的安全隐患。赶工期、偷工减料建造的房屋，一旦在未来出现问题，有可能引发惊天大灾难！而到那时，赚足了钱的开发商早移民他国了，责任人甚至都找不到。
    因此，为了避免悲剧发生，我建议：一、对现在的住宅质量进行全面检查，发现隐患想法消除。二、完善对建筑质量进行监管的刚性制度，不放过任何一个细节，确保住户的安全。同时，要求质量监管者与开发商一起，对未来的质量隐患承担法律责任。三，彻底取消商品房预售制度。
    人命关天，决不可掉以轻心！一旦住满人的住宅楼倒塌，谁能承受得了这种责任？！亡羊补牢，赶快抓质量吧！

    （二）商品房预售制度是既得利益集团掠夺、欺诈民众的帮凶

    上海这座倒塌的住宅楼，属于莲花河畔景苑中的一栋，总房源为629套，2008年11月和2009年4月分两批开盘，目前已售出503套，（在刚过去的“ 红五月”，这个楼盘居然也卖出了186套房，实际合同成交均价为14297元/平方米），这些已经交了钱的买房人，目前处于空前被动的地位：一是不敢去住这样的房屋。二是维权成本高。三是未必能够拿到当时的购买金额。
    从1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》，在确立商品房预售制度的时候，不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，因此，我们至今仍很少见到因违规预售商品房而遭受处罚的案例。这是商品房预售制度导致的纠纷呈上升势头的重要原因之一。
    预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力，而在提前收回投资后，他们就有足够的实力和耐心囤积居奇，推高房价，获取暴利。预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，但这也把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，使他们屡屡遭到开发商的盘剥。
    笔者在6年前就曾经撰文，呼吁取消商品房预售制度。
    2005年8月，中国人民银行房地产金融分析小组发表了《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”  
   2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。
    在2007年两会上，全国人大代表、武汉大学教授，博士生导师洪可柱也建议取消商品房预售制度，“制定一个时间表，比如2-3年，逐步提高商品房的预售条件”。理由是，预售制度使投机房地产资金增多，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速，扰乱了社会的安定和谐。
　　洪可柱所言是事实。预售房制度对消费者的危害非常大。预收款等于让开发商从购房人手中获取了一笔没有任何利息也没有任何风险的贷款，这其实是对购房人利益的一种侵害和剥夺。有的开发商在房价上涨之后频频违约，有的甚至携款潜逃。
　　但是，开发商等既得利益者再次祭出所谓国际惯例的大旗，反对取消预售房制度。其实，这些既得利益者所说的国际惯例是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现在所实行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。
　　在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。
　　不难看出，美国的预售房与我们有本质不同，他们的制度设计能够更好地保护消费者的权益，而且，由于购房者的订金被第三方保管，不会被开发商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所谓国际惯例其实是被“改装”过的———只留下对自己有利的一面而遮掩了对自己不利的因素。
　　我们的预售房制度把消费者的权益裸露在开发商手下，任其宰割，这一制度本身的缺陷已成为既得利益集团抬高房价，侵害消费者权益的工具，本着公平的原则，也应该尽快取消商品房预售。
    附：武汉回来，非常疲惫，本不打算写文章，然此事令人心忧，不写难以入眠。
    这次投资理财讲座，是今年以来最重要的一次讲座，因为，是一个大周期的起始点。我与各位分享了多日辛苦得出的研究成果，对未来的国际、国内经济走势和股市、期市趋势、投资机会进行了详细分析。因感动于博友的热情和真诚，破例公布了一些利益分析法的核心技巧，并剖析了一个具体的例子，赢得大家的强烈反响，掌声不断，以至于主持人宣布进入提问环节时，大家异口同声地反对，要求我继续讲，直到嗓子有点哑，严重超时，酒店提意见，大家还不愿意离开。
    由于座位有限，两天时间票就预售完毕了。第二天上午，专门租场地，为赶到武汉但未能进场听的几位朋友讲了一场，又由于头天听过的几位朋友误机，要继续听，我连夜更新了讲课内容，不重复讲过的，以更好地与大家分享。如同《中国怎么办——当次贷危机改变世界》中的内容，都是全新的内容那样，演讲中公布的成果，也都是全新的内容。非常感谢大家给我的建议、保护嗓子的药物、一些可爱的小礼物和健康方面的书籍！祝福大家！应朋友之邀，过段时间可能在深圳、北京再做两场小型投资理财讲座，讲国际、国内经济趋势与股市、期货、美元、大宗商品等趋势。这次结交了许多朋友，听到了很多有用的信息，收获颇丰。近期由于忙碌，处理信件较慢（所有信件都是我一个人阅读和回复的），而有的邮箱地址也总是退信，见谅！
           2009年6月30日凌晨

【说明】常有读者反映购买不到《中国怎么办——当次贷危机改变世界》，有的干脆把购书款寄到了报社，我实在无暇处理这类事情，非常非常抱歉！在跟周先生商量后，决定重新开启淘宝网，专门为这些读者服务，提供带特制书签和签名、盖私章的《中国怎么办》。淘宝网店名：时寒冰书屋  淘宝网店主：中国怎么办  店址：http://shop36891043.taobao.com/ 详情查看周先生博客：http://zgzmb.blog.sohu.com/

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