买房别听王思聪

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伯通注：本文原作者为@学经济家，经过沟通后同意由我改编形成此文，首发于虎嗅，为读者提供关于房产政策长期走向的一种思考。



5月3日凌晨，在将微博问答价格调整为一万元问一次之后，王思聪将第一个万元答案留给了这个问题——“您认为目前热点城市的房价是否高得离谱？如何看待年轻人花光父母积蓄贷款买房现象？”



王思聪的回答简要来说有三个信息点：1.房价的确离谱；2.租售比不合理，租房更合适；3.花光父母积蓄贷款买房，在经济上是愚蠢的选择。



万达公子的回答代表了很多人的心声，有人评论到“王思聪虽然是含着金钥匙出生，但是三观绝对正……”



虽然点评身家60亿公子哥的买房观非常落俗套，但鉴于过去一个月来房产调控政策的风云陡变，在这个时间点上借机对旧机制的框架及新机制的博弈可能做一个梳理，还是非常有价值的事情。



好，羊头挂完了，接下来就该卖狗肉了。预警：份量很足，请慢慢享用。



首陀罗的卡位游戏



国人被房产搞得魂不守舍，根源始于1993年。在朱镕基提出分税制改革之前，大多中央部委是没钱又没权，饿得嗷嗷叫。税改之后，财权大幅上收，结果是部委们爽了，地方饿得嗷嗷叫。



1998年进行了土地和房地产的市场化改革，但当年修订的《土地管理法》明文规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征收前三年平均年产值的15倍，省级政府批准可以增到不超过30倍。第63条又规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。



这就基本把住宅用地供应垄断了。穷得嗷嗷叫的地方政府闻到了钱味，在随后史上最宏大的城市化、开发区兴建进程中，走上了土地财政之路。钱少事儿多，多数基层只能不讲规矩了，少不得各种因为征地拆迁而酿成的冲突和悲剧，与农业税（06年取消）、计生（16年接近取消）可以相提并论——“每个人的家乡都在沦陷”。



中心城市、省会和县市无论在财力、治理、公共服务、发展机会上都形成了明显而巨大的差距，这与美日欧等发达国家形成了明显对照，后者通常只有职业机会上的差别，小城市和乡郊的秩序，往往比大城市中心还要好。



集体土地不准入市，迫使居民们加入到一个异常惨烈的金字塔式的、单向的卡位竞赛。资本和富豪不能下乡落地、土地不能自由交易、转变用途和获得信贷的结果，使得数亿首陀罗无法出售产权，只得依靠出售体力勉强糊口，支付教育、医疗、进城门槛之外，没有其它消费能力。2016年，有40%国民人均每月可支配收入不足1100元。这能买的起高铁票、三四线房产、配置家电、淘汰烧煤取暖吗？所以“产能过剩”“环保难题”“资产泡沫”等等其实是伪问题，是产权和信贷局限在城市的诸多后果而已。



另一个后果就是，竞争中胜出的都市吠舍们，极难像欧美中产一样在乡郊置办庄园、别墅、参建学区，进而改善家族生活环境。只能继续打下一个关卡：在海外购置房产、培育后代。也就是有数以万亿计的财富成为别国公民的“海外”资产。这种财税和土地机制，近乎成为一个逐层向上、向海外抽取精英和财富的单向水泵矩阵。




看懂的人最后发现了这个游戏的通关秘籍，就是借助杠杆提前在中心城市卡位，“京沪永远涨”背后的逻辑大概如此。而极低的租售比，却缘于人均可支配收入占GDP的过低比例——那些买不起房的进城务工首陀罗们，已经交不起更高的房租了。



身为刹帝利，万达公子早已将视野放在海外资产配置上，无需参与这个惨烈的单向金字塔竞赛。在他眼中，这个卡位游戏自然既无趣又不经济，至于那些夸赞其“三观正”的首陀罗和吠舍们到底心里在想什么，恐怕只有天知道了。



无红线，不改革



2003是换届之年。理想状态是升级基本操作系统，把1993年版本中过强中央、过弱地方的格局，做一个平衡调整。但历史通常是反过来的：一个架构运行十年，那最有话语权的往往是这个架构下的得益者。



结果是后续10年的政策重点变成了“纠偏”。加上民众们总是说，教育医疗市场化、国企私有化太快了，需要慢下来等一等国家的良心。“宏观调控”时代来临，各部委相对于地方的权力空前提升，国企相对于民企也获得了空前的优势和资源。



土地管制也在这期间开始层层加码，04年房地产首轮调控启动，06年出台了“18亿亩耕地红线”，计划者期待一个更均等的城市化过程，限制大城市供地、默许三四线城市供地。但基本框架没有理顺，市场并不买账，结果是一线城市更加紧张、房价更高，三四线城市库存压力更大。




而到13年部委按照惯性继续出台调控政策，“严控特大城市扩张”，到地方开始落实（2015、2016年中心城市供地急剧减少），结果是房价恐慌性暴涨，终于触到了其他部委（央行）的红线了。



（住房贷款疯狂增长，数据来源：中国人民银行）



在这之前，财政部和央行疑似对土地和发展规划无权吱声——即使他们预见到了风险也只能忍着，只有到风险临近的时候，才有可能委婉地提出：喂，这样子下去会崩掉的啊。



插入一个可能的特色规律：



每个部委的规定和政策都是永远正确的，如果加上了“中央精神”、“基本国策”的背书，就不仅是永远正确，还要年年加码。除非撞到了另一个部委的红线。



比如计生政策就长期正确，直到负责养老金的部委摔了电脑：这预算没法做了。至于民间和学者们多少声讨反对，在政策博弈中更接近于背景噪音。



所以未来到底是按照已有模式继续下去，还是会另起套路，就要关注财政和货币当局的想法和改革准备了。



事情正在起变化



今年4月6日，住建和国土部下发通知，要求各地房产库存低于6个月的，要显著加快供地，超过36个月的要停止供地。明眼人不难发现：“库存低于6个月的要显著加快供地”和之前“严格控制特大城市扩张”的规定，明显打架了，哪个会赢？



隔天，北京就宣布未来5年新增住房150万套（现有约750万套），大概是前5年新房成交量的3倍。这就像计划生育了十几年，终于出来个“单独二胎”一样，信号虽小，但意味深长。



这说明在资本回报率数年间持续下跌，房贷和M2迅速增长的关节眼上，某些部委的红线起作用了。



如果说土地制度、经济发展模式等等还和国情、体制、文化等有关，大家可以吵个没完的话，那货币和债务可就是硬邦邦的普世规律，没啥可选择的。




重大改革的拖延和过重的税赋，使得新增投资的收益率已经趋近于零。但GDP增长、就业、财政的目标，迫使信贷继续增长，支持即便是利润和还款来源都很可疑的国企、政府基建项目。现在国企和地方政府的负债，早已超过百万亿的规模了。



而我们知道，每一笔新增货币（信贷），在出生之时都已经注定了死期（还款条款），货币总量可以视为每笔尚未偿还的债务之和，就像人口总量是所有尚未死亡的个体之和。



大量无法偿还的债务，最严重的会毁掉货币信用（比如津巴布韦和委内瑞拉的财政）并进而毁掉社会秩序和政治稳定；轻一点儿的会毁掉资产价格和银行（比如90年日本的地产贷款、07年美国的房贷）。



这些后果，无论财政部还是央行，都无法承担。



打补丁还是重装系统



目前以冻结交易和加快供地为代表的调控政策，还是一种非常情况下的应急策略，治标不治本。



可以说，不进行制度上的改革，房产政策的长效机制就无从谈起。而从行政高层此前的举措来看，在财政和土地制度改革双方面都有准备。



2016年8月，国务院下发了“关于推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革的指导意见”（国发2016年49号文），将国防、外交、国安、边境、跨省大河和交通、重大传染病、战略资源等归属中央事权，而教育、医疗、治安、规划等权力下放为央地共管或者地方主导。



“央地分权”远超过了补丁的意义，比较接近新一代基本操作系统。不过现在强调它疑似有些不合时宜，国务院草草颁布了就冷藏起来，毕竟要分解部委和权力、扩充地方财政和法人主体资格，还有太多的障碍，绝不是开开会出些规定就能推动的——否则早做了。



土地制度改革方面，国务院要求的是今年完成城乡土地确权发证，全国房产信息联网，全国人大本届完成《土地管理法》修订，这些相当于是为下一步改革提供一些可操作性、可监督性和法律依据，免得变成王安石变法那种结果。



如果这次《土地管理法》和部委权限下放的比较到位，那即便两三亿人住进1亿套别墅占掉1亿亩耕地，现有19亿亩耕地变18亿亩也不影响粮食安全，但这对完善经济和货币内部循环链条、开启正常循环的意义非常重大。如果小改小闹，拖20年再放开，那代价多半是20年内数百万人移民，数十万亿财富带往他国。



“央地分权”的改革目标，实际上就是将财政权及相关权力逐步下放地方后，用房产税代替目前的部分流转税，缓解对增值税的过度依赖。现在增值税为主的收入结构，就像是单从一条腿上割肉。工薪收入上不去，企业投资收益率也上不去，也难以扩张信贷、扩募员工或者加薪。资金即便想去实业，实业也接不下，因为新增加的投资没有什么回报。



房产税对房价的区域落差也有一些平抑作用，在房产税的压力之下，中心城市的退休老人有更强的激励愿意离开，到治安、环境和医疗相对还好的地方安度晚年。



而土地制度改革的目标，则是逐步放开土地产权交易，让大部分公民可以有步骤有条件地出售体力以外的资本。这样一是可以有效提升中心城市的租售比，二是让单向的财富抽水泵变得可循环可持续。



其实，无论是怎样的政策改革，最后一定是回归正常经济机制：短期内需要减增值税和社保，能立即提升企业的投资收益率、工薪和就业、新的消费和信贷，企业扭亏、资产价格可保。



长期策略就是坚定推行“央地分权”，除了央行、财政、国际商务以外的经济事务，企业放给市场，教育、医疗、保障、土地、规划、粮食等权力尽可能的下放地方，包括土地使用权如何流转、变更用途、怎样开征房产税，都交由各地自己想办法去试。



毕竟95%以上的国土不能贷款，几百万亿货币堆在那2-3%的“出让土地”上，就像在小小的面积上不停摞积木，神仙也走不下去的。



减税、分权、土地流转，这几只靴子落不落、何时落、落到什么地步，将是大概率决定未来房产政策走向的事件。然而这个转换需要等待几个月、几年还是几十年，难以预测。官方曾经提到的相对最好的口号，是“让市场规律发挥决定性的指导作用”；而曾经颁布的相对最好的框架，无疑是“央地分权”，但这两者目前看都不太受待见。

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