土地使用权到期续费是定时炸弹 杨支柱

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土地使用权到期续费是定时炸弹
杨支柱 @ 2009-3-24 15:59 评论(6) 推荐值(9) 引用通告 分类: 杨支柱杂谈




杨支柱



据媒体报道，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，住宅用地70年到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

其实从物权法的角度看，土地使用权到期续费是天经地义的事，各国皆然。土地可以私有的国家同样有建立在地上权（与我国的土地使用权相似）之上的建筑物，区别仅仅是地上权很少有一次卖断的，更多地采用的是收取租金的方式。发达国家公有土地上的集合住宅不交纳土地使用费，并不是基于物权法，而是基于公共政策，因为到公有土地上购买“鸟笼”居住的都是穷人！在中国城市中购买大楼套房居住的人尽管普遍负债购房，却很难算是穷人，因为他们至少有比较高的未来期望收入。

我本人也是主张住宅用地70年到期后无偿并无限延期的，但是我认为需要在另找理由。

首先是公平问题。大量的“房改房”和“经济适用房”因为没有土地使用权出让年限，到期并不需要续费。无偿使用国有土地的永远不需要续费，花钱买了70年土地使用权的反而要不断续费，这是不公平的。在北京，由于大量房改经济适用房（公有住宅私有化改革的产物）、央产经济适用房和市产大面积经济适用房的存在，实际上所谓经济适用房的所有人的经济地位反而比普通商品房住宅（别墅和高档住宅除外）所有人的经济地位要高！ 70 年之后再次对普通商品房收取土地使用权对价，而经济适用房因为其土地使用权是无期限的仍然可以不交费，这种不公平就会进一步加剧——因为即使是现在住在小面积市产经济适用房里的穷人的后代，那时的经济地位也可能在现在普通商品房住宅所有人的后代之上。

其次是土地使用权续费对房地产价格造成的震荡，足以摧毁中国的房地产产业。从楼房的设计使用寿命看，砖混结构的低层板楼设计寿命一般是50年，钢混结构的塔楼或高层板楼设计寿命一般是60年。尽管房屋的实际寿命只能比设计寿命长而不能比设计寿命短（否则设计公司和设计师都有难以承受的责任），但不会比70年土地使用权长多少。这意味着70年土地使用权的房产实际上不过是长寿的、不能移动的大汽车，不可能用土地的增值弥补房屋的折旧。房屋将不断贬值，直到变得一钱不值。以北京北五环外1公里内的板楼为例，100平米普通住宅新房的价格至少100万，每年的租金收入扣除采暖费、物业服务费后有3万元就相当不错了。而100万人民币买国债一年的收入就不只3万元，整个本金都因为房屋折旧而在70年间消失得无影无踪。而且出租房屋还不可避免地存在空房损失和大、中修费用，还不知道要多操多少心！如果房屋实际寿命以70年计算，空房损失和大、中修费用占用10年房租收入，那么收取租金的时间只有60年，直接租金收入总计180万。又因为是分期支付，60年的利息收入只相当于180万元30年的利息。又假如利息使本金20年翻一番，那么180万20年后变成360万，剩下10年还不足以翻半番，30年还不到540万。但是100万直接用以牟取利息收入，如果20年连本带利番一番的话，40年后100万就变成400万了，60年再变为800万，剩下10年接近翻半番，800万变成接近1200万。所以如果没有土地增值的收益预期，中国大城市的房价恐怕要立即缩水一半多。人们之所以还愿意在中国的大城市买房，其实不是基于使用利益或租金收入，而是基于房价不断上涨的预期。但是，一辆长寿汽车会不断升值吗？

最后，也是最可怕的，如果房屋使用寿命到了而土地使用权也到期了或行将到期，拆迁补偿严格地讲应该是个负值，因为那实际上不过是提供一种清除建筑垃圾的服务。这势必导致居民拒绝迁出危房，强制扫地出门同样会产生严重的社会问题，中国社会将变成火药桶。而如果土地永久使用权得到承认，则被拆迁的危房房主仍然可以得到一笔土地使用权补偿，大大减少他购置新房的成本，这可以使危房拆迁在大多数情况下避免强制执行。

此外，续费在操作上也很困难。对分散的居民收费的成本会相当高，尤其是在中国这么一个大量的人信奉“法不责众”的国家。政府不可能像对待开发商一样采用拍卖的方式确定价格，比照70年前对开发商出让土地使用权的价格按面积分摊，也会遇到不同地段价格变化不均衡导致的不公平；因为 70 年可以使富裕地段因为交通拥挤变成穷人聚居区，也可以使土地价格低廉的城郊变成昂贵的别墅区。对各个住宅楼剩余寿命的估计也很困难，而按年收取费用又会进一步增加收费成本。中国大陆以小区（而不是一栋楼）为单位的共有模式进一步加剧了续费操作的困难，即使政府强行确定一个小区的土地使用权续费总金额（由于地块本身的不可替代性和建筑物剩余寿命的不同，政府如何能证明自己强行确定的续费金额是公平的就大成问题），也不能在楼层不一般高的各个楼之间按面积平均分配，一栋6层楼跟同一小区的另一栋15层楼每平米建筑面积或套内面积占用的土地显然是不能划等号的，这势必导致同一小区内不同楼之间土地使用权的物理划线。建筑物区分所有权住宅建设模式在世界各国都是纠纷之源，其中小区模式尤甚。如果再加上无法解决的续费标准是否公平的问题，恐怕中国得另外建议一套比现在的法院系统规模更大的法院系统来专门解决此类纠纷
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